美國(guó)與日本利率呈相反走勢(shì)，惠理亞太區(qū)分銷業(yè)務(wù)主管陳榮達(dá)表示，隨著美日兩國(guó)的息差收窄、日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及當(dāng)?shù)毓べY增幅創(chuàng)逾30周年新高拉升通脹，將有利日本物業(yè)的租金回報(bào)率，繼而利好日本房地產(chǎn)信託基金(J-Reit)的回報(bào)率。
陳榮達(dá)認(rèn)為，內(nèi)地及香港的投資者仍抱有濃厚的「磚頭」概念，但相對(duì)投資當(dāng)?shù)貙?shí)體物業(yè)，投資J-Reit既可享有較高流動(dòng)性、毋須被鎖死手上資金，由於日本的物業(yè)沒有「爆炸性」升幅，投資者可獲得具吸引力且穩(wěn)定的收益率。
買日本物業(yè)5年內(nèi)出賣須付利得稅
陳榮達(dá)表示，若在日本投資實(shí)體物業(yè)，在購(gòu)入物業(yè)後5年內(nèi)賣出，須付出30%的利得稅，加上涉及匯率及其他稅款，耗費(fèi)成本不菲。
一眾J-Reit所持有的物業(yè)，大多位處關(guān)東及東京都，其中以辦公室、物流、零售、住宅和酒店的佔(zhàn)比較大。陳榮達(dá)表示，日本的僱主較為傳統(tǒng)，即使疫情過後，仍喜歡員工露面上班，因此相信當(dāng)?shù)剞k公室的租用率，續(xù)有較高穩(wěn)定性。
J-Reit與其他投資產(chǎn)品的相關(guān)系數(shù)甚低。數(shù)據(jù)顯示，J-Reit與美國(guó)國(guó)庫(kù)券的相關(guān)系數(shù)僅為0.15，至於與美國(guó)投資級(jí)別債券的相關(guān)系數(shù)更低至0.07。陳榮達(dá)認(rèn)為，這顯示J-Reit可協(xié)助投資者分散投資風(fēng)險(xiǎn)。
日本地產(chǎn)價(jià)值尚未反映J-Reit上
美國(guó)及日本將於本月雙雙議息，惠理高級(jí)分析員劉蕓琪認(rèn)為，當(dāng)前日本的地產(chǎn)價(jià)值，尚未反映在J-Reit之上，觀乎J-Reit的回報(bào)率跟隨美國(guó)10年期債息，若日本央行本月再加息，同時(shí)美國(guó)再減息，相信可消除未來J-Reit回報(bào)的不確定性。
另外，目前惠理透過營(yíng)運(yùn)「惠理日本房地產(chǎn)投資信託產(chǎn)業(yè)基金」，關(guān)注J-Reit市場(chǎng)。陳榮達(dá)稱，目前新加坡的房地產(chǎn)信託基金(S-Reit)面向國(guó)際的曝光率已經(jīng)相當(dāng)高，因此惠理暫未有計(jì)劃開設(shè)S-Reit基金。(記者 鄺偉軒)
圖說：陳榮達(dá)(左)表示，相比日本實(shí)體物業(yè)，投資J-Reit可享有較高流動(dòng)性。記者 鄺偉軒攝
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