利嘉閣地產(chǎn)預(yù)測，2025年樓市利好因素多於利淡因素，明年本港樓市將呈慢牛走勢，漸漸步向復(fù)蘇；在買賣登記量上，可望連續(xù)兩年走出谷底，當(dāng)中一手私宅交投料進(jìn)一步增至1.8萬宗；而二手也略增至3.5萬宗；至於樓價及租金可同步向好，前者看升至少5%，後者盼漲8%。
利嘉閣地產(chǎn)總裁廖偉強(qiáng)指出，9月中旬落實(shí)減息後，才開始展現(xiàn)重拾升軌的動力。總結(jié)2024年全年，樓價料跌5.8%，為連續(xù)3年錄得跌幅，而3年合計(jì)則跌25.6%，並較2021年9月的歷史高位累挫26.4%。不過，隨著樓市撤辣，制肘大減，加上步入減息周期，2025年樓市可望出現(xiàn)漸進(jìn)式價量齊升，扭轉(zhuǎn)連年下跌的命運(yùn)。
減息周期啟動 租金回報(bào)可觀吸引投資者入市
受惠內(nèi)地銳意振興經(jīng)濟(jì)、股市及樓市，香港目前亦正加快轉(zhuǎn)型，在多個範(fàn)疇包括性價比、新鮮感、創(chuàng)意、智能化及賣點(diǎn)等都大加重視，藉以推動整體經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展，並帶動樓市穩(wěn)步有序回升。
2025年有不少利好因素將推動樓市向好，包括持續(xù)減息，相信本月美國很大機(jī)會再度減息1/4厘；在減息周期啟動下，2025年會進(jìn)一步邁向較低息環(huán)境而利好樓市交投。其次，租金持續(xù)上升，而樓價之前回落不少，目前則相對平穩(wěn)，故帶來較可觀的租金回報(bào)率，有助推動投資者入市意欲。
此外，人才效應(yīng)將持續(xù)發(fā)揮作用，各類專才及高才通繼租樓後，亦會陸續(xù)「轉(zhuǎn)租為買」，帶來龐大住屋需求。銀行按揭方面亦有寬鬆的安排，包括月初放寬建期樓按至八成，相信銀行取態(tài)會維持較寬鬆，以配合復(fù)蘇的樓市。
另一方面，深圳「一簽多行」的威力亦不容小覷，大量旅客到來有助帶動零售消費(fèi)，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)及整體市場氣氛助力宏大，若之後擴(kuò)大至大灣區(qū)及其他城市，帶來的人流及經(jīng)濟(jì)流更為可觀。加上中央政治局會議表明會繼續(xù)穩(wěn)定股市及樓市，為市場注入強(qiáng)心劑；配合整個亞洲經(jīng)濟(jì)亦在增長，香港經(jīng)濟(jì)亦持續(xù)改善，均有利明年樓市走向。
特朗普上臺憂市況不明朗
至於利淡因素方面，主要是發(fā)展商新盤庫存仍多，在貨尾量充裕下，新盤叫價能力受限，為樓價帶來一定壓力。其次就是特朗普重掌白宮後，中美關(guān)係存在未知變數(shù)，為市場帶來不確定性。至於特朗普的增加關(guān)稅，本土減稅及限制移民人口政策均有增加通脹升溫的可能，或因此而窒礙減息的幅度及速度，成為來年樓市不明朗因素之一。
發(fā)展商加緊去庫存 明年整體私宅買賣料5.3萬宗
展望2025年樓市，廖偉強(qiáng)認(rèn)為，在復(fù)蘇勢頭下，發(fā)展商定會趁市況有起色而加緊推盤去庫存，可望帶動一手新盤銷售進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。至於二手市場方面，如上述利好因素兌現(xiàn)，二手也將一併造好，買賣登記量按年料有一定升幅，並帶動樓價同步穩(wěn)中向好。
綜合預(yù)期，2025年整體一二手私宅合計(jì)登記量可望將由今年約4.8萬宗，增加10%至約5.3萬宗，突破過去12年平均每年約5.25萬宗的水平；當(dāng)中一手私宅買賣料達(dá)1.8萬宗，較2024年的1.62萬宗增加11%；而二手私宅成交量亦料較今年的3.19萬宗，同步升10%至3.5萬宗水平。前瞻整體私宅成交金額，因應(yīng)交投及樓價齊升，2025年一二手私宅合共成交總值料增14%，上試5000億元水平。
樓價走勢方面，廖偉強(qiáng)相信樓市會呈慢牛走勢，出現(xiàn)漸進(jìn)式復(fù)蘇，溫和升勢對市場屬好事，可造就樓市踏上穩(wěn)健及持續(xù)的上升軌；他預(yù)計(jì)，整體樓價在2025年可錄逾5%的升幅，其中中小型住宅樓價全年看升6%至8%；而豪宅物業(yè)價格在投資移民及高才通支撐下，也料有3%至5%的升幅。至於租金方面，大批人才陸續(xù)有來將力挺租金再漲，當(dāng)中中小型住宅租金於2025年料再升8%；豪宅租金同樣走俏，按年望再漲5%。
對於2025年看好的區(qū)分，廖偉強(qiáng)認(rèn)為北部都會區(qū)受惠政府銳意拓展，加上鄰近深圳及大灣區(qū)，將成為明年交投的焦點(diǎn)之一，長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?yōu)厚，可吸引買家趁低入市。九龍區(qū)方面，看好啟德新區(qū)，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套陸續(xù)成型，而樓價亦較高位有所回落，正是入市良機(jī)。至於港島亦看好傳統(tǒng)南區(qū)、山頂及中西半山，是內(nèi)地資金及高才通追捧的地段。
一手成交均價1200萬以上
利嘉閣地產(chǎn)董事鄭健糧表示，2024年樓市交投大起大落，年初承接去年頹勢在低位浮沉，惟2月底《財(cái)政預(yù)算案》宣布全面撤辣，為樓市帶來沖喜，實(shí)現(xiàn)量價齊升；惟熾熱一輪過後，因應(yīng)息口維持高位徘徊不降，而令交投徐徐回落。時至9月中旬，美國終迎來4年多來首度減息，及11月再次減息，兩次累減0.75厘，香港亦跟隨共減0.5厘，再配合中央全面救市及10月下旬《施政報(bào)告》大幅放寬七成按揭，住宅交投再度轉(zhuǎn)活。其後因觀望美國新總統(tǒng)特朗普即將重主白宮可能帶來的不明朗因素而令交投有所減慢。
總結(jié)整體私宅表現(xiàn)，根據(jù)土地註冊處資料，截至今年12月9日為止，2024年整體私人住宅共錄得45859宗買賣登記，涉及金額約為4198.57億元。按走勢推算，預(yù)計(jì)今年全年登記量最終可錄得約4.81萬宗，較2023年的歷史低位反彈25%，扭轉(zhuǎn)連續(xù)兩年迭創(chuàng)歷史低位的頹勢，創(chuàng)近3年最旺；物業(yè)成交總值方面，預(yù)測全年將反彈18%，至約4390億元，連跌兩年後回升，創(chuàng)近3年來最多。
一手私宅市場，截至12月9日為止，買賣登記量值分別錄得15640宗及1984.84億元，料全年相關(guān)量值最終可達(dá)約16210宗及約2060億元，將較去年分別大升58%及59%。年內(nèi)一手私宅登記大幅反彈，除明顯擺脫過去兩年約1萬宗的低位外，亦創(chuàng)近3年最多及近5年次多。至於2024年每宗一手私宅平均成交價料為1271萬元，按年將微升0.8%。
二手市場，2024年整體呈較佳形勢發(fā)展，全年平均按月錄約2660宗登記，較去年按月平均的2358宗升近13%。
截至今年12月9日為止，二手私宅買賣登記量值分別錄30219宗及2213.73億元，預(yù)期全年登記量最終錄約3.19萬宗，較2023年的2.83萬宗回升13%，為連續(xù)兩年迭創(chuàng)歷史新低後反彈至近3年高位，惟仍屬史上第三低的年度，可見二手暫別谷底，但未見顯著大升。至於全年成交總值料達(dá)2,330億元，將按年微跌4%，連跌3年，料創(chuàng)近11年以來新低；此番量升值跌，相信是與過去3年多樓價出現(xiàn)明顯跌幅有關(guān)。按每宗二手私宅平均成交價計(jì)算，2024年料為730萬元，將按年跌約15%。
另外，鄭健糧指出，值得留意的是，2024年樓價介乎801萬至2000萬元以內(nèi)的二手私宅買賣登記量出現(xiàn)逆市下跌，對比此等銀碼層的一手私宅買賣則按年錄得顯著升幅，反映在一手貨尾量高達(dá)約2.3萬伙下，發(fā)展商求量不求價，以低價甚至負(fù)溢價推盤，成功搶佔(zhàn)二手市場份額。
近年二手私宅轉(zhuǎn)手平均每宗賺幅持續(xù)下降，已連跌6年，除因自2018年起，市場連番出現(xiàn)動盪如中美貿(mào)易戰(zhàn)、社會運(yùn)動、移民潮、新冠疫情及加息外，年初港府全面撤辣，多了短線買賣，亦是令平均賺幅急降的原因。據(jù)今年最新數(shù)字，平均賺幅降至24.9%水平，已重返15年前未有實(shí)施辣招年代的低水平，相信在市場限制減少下，未來二手私宅轉(zhuǎn)手賺蝕情況亦會因應(yīng)大市盛衰而有較大波動，難再有如2010至2018年拾級而升的強(qiáng)勢 。(王丹丹)
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