曾有人說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)打破市場(chǎng)價(jià)格有漲有跌的鐵律，持續(xù)20年只漲不跌，而且這種狀態(tài)還會(huì)繼續(xù)。何也？因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市。只要有政府托市，房?jī)r(jià)只會(huì)上漲不跌。不過(guò)，只要政府承認(rèn)有市場(chǎng)與價(jià)格，只要政府承認(rèn)房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)機(jī)制在運(yùn)作，無(wú)論如何托市，但最終是無(wú)法把過(guò)高的房?jī)r(jià)托住的，市場(chǎng)價(jià)格漲跌的鐵律更是無(wú)法打破。
比如，最近國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資訊看上去非?；靵y，大眾無(wú)所適從。十一黃金周假期，上海住宅成交量13.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了3倍多，廣州成交同比增長(zhǎng)12%，但北京降了16%，深圳更是出現(xiàn)了腰斬。濟(jì)南、合肥等城市成交放量，同比翻倍增長(zhǎng)，但杭州、成都等城市，成交量步入下行軌道。
另外，截至10月15日，全國(guó)前30房地產(chǎn)企業(yè)，已有25家交出了前三季度銷售成績(jī)單，總銷售額超過(guò)5萬(wàn)多億元。在25家房企中，有融創(chuàng)等13家房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)都沒(méi)有達(dá)到以目標(biāo)度的七成。
這些混亂的資訊意味著，今年新冠疫情爆發(fā)後，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一季度銷售停滯、二季度市場(chǎng)逐漸恢復(fù)、三季度逐漸恢復(fù)，但目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是十分疲弱以及市場(chǎng)分化較為明顯，持續(xù)了近20年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮有可能就此結(jié)束，並將出現(xiàn)重大調(diào)整。
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠持續(xù)20多年的繁榮，最根本的原因就在於各個(gè)城市的房?jī)r(jià)只漲不跌，購(gòu)買(mǎi)住房就能夠賺錢(qián)、就能夠財(cái)富增長(zhǎng)已經(jīng)成了國(guó)內(nèi)居民宗教信仰，所以全體國(guó)民都在利用銀行金融槓桿湧入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這讓國(guó)內(nèi)各城市的房?jī)r(jià)不斷推高。如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不能夠成為賺錢(qián)的工具，房地產(chǎn)的投機(jī)炒作者也會(huì)逐漸退出市場(chǎng)。對(duì)於不少人均一套住房的三四線城市的居民來(lái)說(shuō)，這些城市的住房需求立即會(huì)萎縮，不少城市房?jī)r(jià)陰跌可能會(huì)比市場(chǎng)預(yù)期的還嚴(yán)重。在這種情況下，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)重大調(diào)整會(huì)成為一種趨勢(shì)。
不少城市房?jī)r(jià)疲軟
當(dāng)前不少城市房?jī)r(jià)疲軟及陰跌，不僅在於房?jī)r(jià)與居民收入比過(guò)高，不僅在於當(dāng)?shù)氐淖》抗?yīng)嚴(yán)重過(guò)剩，更在於最近金融監(jiān)管部門(mén)有意向收緊對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的融資，比如要求房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收款後的「資產(chǎn)負(fù)債率大於70%、淨(jìng)負(fù)債率大於100%、現(xiàn)金短債比小於1倍」的不得融資，給中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)融資劃定了三條紅線。這三條紅線劃定後，為了不踩監(jiān)管部門(mén)的融資紅線，不少大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)促銷。目前最大幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始7折銷售；北京的不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在十一期間，其房?jī)r(jià)都下降到八五折，甚至八折以下。對(duì)於頭號(hào)幾家房地產(chǎn)大型企業(yè)降價(jià)促銷及一線城市北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，估計(jì)這種情況很快就會(huì)蔓延到全國(guó)，特別是那些幾年來(lái)住房銷售一直疲軟的城市。
從中國(guó)人民銀行最近公布的資料來(lái)看，今年前三季度，國(guó)內(nèi)新增人民幣貸款達(dá)16.26萬(wàn)億元，年增2.63萬(wàn)億元。前三季度社會(huì)融資規(guī)模累計(jì)增加為29.62萬(wàn)億元，年增9.01萬(wàn)億元。截至9月底，人民幣貸款餘額達(dá)169.37萬(wàn)億元，年增13%。分部門(mén)看，住戶部門(mén)貸款增加6.12萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.53萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加4.6萬(wàn)億元。從這些資料來(lái)看，儘管中國(guó)沒(méi)有採(cǎi)取歐美式的量化寬鬆的貨幣政策，但實(shí)際上中國(guó)貨幣政策寬鬆程度與歐美央行比有過(guò)之而無(wú)不及，今年中國(guó)式的量化寬鬆政策已經(jīng)推到了極致，是歷年來(lái)增長(zhǎng)最快的一年。但是，這些資料也可以看到，前三季度住戶的貸款及中長(zhǎng)期貸款（這些貸款基本上是住房按揭貸款）所佔(zhàn)的比例及增長(zhǎng)速度都與往年比差距較大。往年住戶貸款佔(zhàn)全部貸款比重都會(huì)一半以上甚至於更高，但今年只有37%，住戶中長(zhǎng)期貸款佔(zhàn)比只有28%。這意味著中國(guó)居民通過(guò)銀行金融槓桿湧入房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有隨著過(guò)度寬鬆貨幣政策更瘋狂反之還在減弱。如果這樣，也意味中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨著重大調(diào)整，中國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話將要破滅。（易憲容）
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