香港的疫情已經(jīng)持續(xù)大半年，各行各業(yè)皆受到沉重打擊，可謂百業(yè)蕭條，今年上半年香港的經(jīng)濟增長衰退9%，全年也將衰退9%以上，可以說香港經(jīng)濟已經(jīng)陷入了嚴重的衰退泥沼。然而，置身香港的朋友都會發(fā)現(xiàn)，香港的樓市受疫情衝擊較小，雖然前期成交量有明顯的萎縮，但樓價波動有限，樓價總體穩(wěn)健。雖然年初爆發(fā)了疫情，但樓價的峰值卻出現(xiàn)在7月份。疫情爆發(fā)以來，香港的樓價並沒有下跌，反而一直在上漲，而自7月以來的樓價雖然有所輕微下調(diào)，但據(jù)專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，下調(diào)幅度只有約1.67個百分點，特別是國慶中秋黃金周以來，香港的二手樓成交活躍，不僅交投數(shù)量明顯上升，樓價也相當堅挺。
香港樓市之所以無懼疫情影響而出現(xiàn)如此穩(wěn)健的局面，除了一些暫時的市場因素，譬如香港較低的樓按利息一如既往，持樓者利息負擔(dān)有限，加之香港樓市投資者經(jīng)濟實力普遍較雄厚，他們寧願封盤也不願意減價放盤；再譬如，香港雖然也受疫情困擾，但相較外圍尚屬緩和，而香港獨特的區(qū)位優(yōu)勢和自由港環(huán)境吸引了國際資本源源不斷流入香港，從而直接或間接都利好香港樓市，並成為香港樓市的重要市場支撐力量。但根本的原因還在於香港的樓市一直以來都是一個供需嚴重失衡、長期供不應(yīng)求的畸形市場，在這樣一個市場裏，住房成為了一種稀缺資源，可以說，香港的住房根本不愁沒有買家，只要稍微調(diào)降一點價格都會引來眾多買家爭相搶購。
填海造地周期漫長
自1998年亞洲金融風(fēng)暴以來，香港樓市從高位開始陰跌，及至2003年沙士爆發(fā)，香港樓市跌入了最低谷，從最高峰到最低谷跌去了七成，可謂非常慘烈。但從2004年開始，香港樓市開始了一個長達16年的大牛市，從2004年至今，香港樓價漲幅超過4.8倍。在過去的16年裏，只有2016年出現(xiàn)了微幅下跌，其他年份香港房價漲幅可謂氣勢如虹，即使是2008年金融海嘯期間，香港樓價仍然堅挺上漲。
為了遏止香港樓價的暴漲，香港特區(qū)政府採取了許多打壓措施。譬如，從2010年開始，特區(qū)政府陸續(xù)採取了徵收額外印花稅、重建居屋、限制非本地居民按揭比例，提高內(nèi)地人在港置業(yè)門檻、開徵特別印花稅、暫停房地產(chǎn)投資移民等措施。2012年10月26日，香港特區(qū)政府公布了調(diào)控樓市的「雙辣招」措施：即自2012年10月27日起，延長額外印花稅（SSD）適用期由兩年至三年及增加有關(guān)稅率，又針對非香港永久居民及公司買家新推買家印花稅（BSD）等。然而，所有這些「重招」、「狠招」、「辣招」都沒有讓香港樓價低頭。
2012年香港特區(qū)政府根據(jù)測算曾公布，從長遠看，香港的住宅土地總供應(yīng)不到400公頃，也就是說，香港樓市的土地供應(yīng)是一個硬約束，但本地、內(nèi)地以及國際資金對香港樓市的需求卻是無限的。從那時起，大量資金追逐有限的樓市供應(yīng)便成為了常態(tài)，很多投資者都形成了這樣的認識：即香港樓市根本沒有風(fēng)險。從這次疫情對香港樓市幾乎沒有影響來看，香港樓市沒有風(fēng)險的認識得到驗證。
為了緩解香港樓市供不應(yīng)求的矛盾，第五任特首林鄭月娥在其第二份施政報告中，曾將填海造地作為解決香港樓市供不應(yīng)求的重要舉措。雖然港府準備在大嶼山填海造地的計劃得到香港社會普遍的認可，但必須指出，填海造地周期漫長，可謂遠水解不了近火，在可預(yù)期的未來二十甚至三十年內(nèi)，填海造地都無法緩解香港樓市嚴重供不應(yīng)求的局面。土地嚴重供應(yīng)不足及需求的不斷增加，是導(dǎo)致香港樓市節(jié)節(jié)攀升的根源所在，也是香港樓市能夠在此次疫情之中沒有隨經(jīng)濟下滑而下跌的秘密所在。（顏安生）
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