存量首套房貸利率要降了!到底怎麼降?能降到多少?已經(jīng)提前還款的是否也可以下調(diào)?
針對各類熱點問題，近日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、郵儲銀行等已公開發(fā)布了存量房貸利率調(diào)整常見問題解答，涉及存量房貸利率調(diào)整範圍、調(diào)整方式、首套房認定等眾多方面。
問題1：調(diào)整範圍有哪些?
央行、國家金融監(jiān)管總局明確，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
同時要排除一些特殊情況。例如，從利率差的角度看，建設(shè)銀行表示，當前執(zhí)行利率如低於本次首套住房貸款擬調(diào)整到的利率水平，則不進行調(diào)整。
從貸款類型看，建設(shè)銀行表示，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買商舖等商業(yè)用房的貸款，不在本次調(diào)整範圍內(nèi);工商銀行表示，公積金貸款及組合貸中的公積金貸款部分不在調(diào)整範圍之內(nèi)，對於組合貸中的商業(yè)性個人住房貸款，符合條件的可單獨調(diào)整利率水平。
問題2：如何確定是不是首套房?
在具體操作中，首套房是以什麼時間點界定?如果之前貸款時不是首套，但按現(xiàn)在政策可以算首套，能不能申請調(diào)整?各大銀行也給出了更為細緻的解釋。
建設(shè)銀行表示，首套住房貸款包括兩種情況，一種是指貸款發(fā)放時利率按所在城市首套住房貸款利率執(zhí)行的貸款，另一種是貸款發(fā)放時是非首套住房貸款，但實際住房情況已經(jīng)符合所在城市首套住房標準。
例如，如果貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時「認房又認貸」政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區(qū)已執(zhí)行「認房不認貸」政策，本次可以按首套執(zhí)行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當?shù)氐奈ㄒ蛔》?，但後期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當?shù)匾褕?zhí)行「認房不認貸」政策的，本次可以按首套執(zhí)行。上述情形下，需要提供相應(yīng)的證明材料。
問題3：調(diào)整幅度是多少?
央行、國家金融監(jiān)管總局明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低於原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。
建設(shè)銀行進一步解釋稱，目前房貸利率是在LPR基礎(chǔ)上加減點確定的。本次調(diào)整不涉及LPR，主要是調(diào)整加減點。
此外，光大銀行提出，固定利率客戶可以向光大銀行申請降低首套房貸款利率。調(diào)整後，利率類型仍為固定利率。
郵儲銀行等表示，目前，各城市首套房貸利率政策下限，以人民銀行各省級分行官方網(wǎng)站公布的為準，具體利率調(diào)整幅度及規(guī)則以我行後續(xù)公告為準。
問題4：首套房貸利率下限如何查詢?
各大銀行均表示，首套房貸利率政策下限人民銀行已公布，請查詢所在城市人民銀行省級分行官方網(wǎng)站相關(guān)公示。據(jù)梳理，截至9月2日，全國31個省、自治區(qū)、直轄市均已公布首套商業(yè)性住房貸款利率自律下限情況。
從全國層面來看，全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限在不同階段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準利率;2019年10月8日至2022年5月14日為LPR;2022年5月15日至今為LPR-20BP。
不過，在因城施策背景下，各地區(qū)之間或同一地區(qū)不同時期所執(zhí)行的房貸利率下限差異較大。
問題5：兩種調(diào)整方式有何區(qū)別?
按照央行、國家金融監(jiān)管總局要求，存量房貸利率調(diào)整有兩種方式，一是通過新發(fā)放貸款置換，二是協(xié)商變更合同利率。
工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行給出了相似的解釋：新發(fā)放貸款置換是指由原貸款承貸銀行新發(fā)放一筆貸款，借款人使用這筆貸款置換存量首套房貸。協(xié)商變更合同利率是指由借貸雙方通過簽訂補充條款等方式，協(xié)商降低貸款合同約定的利率水平。
「對於借款人而言，由於已經(jīng)明確調(diào)整後的利率水平需符合原貸款發(fā)放時的當?shù)胤抠J利率政策下限，這兩種方式調(diào)整的結(jié)果無明顯區(qū)別?！箖摄y行均表示，考慮到客戶操作的便利性，主要採取變更合同利率方式，具體以後續(xù)公告為準。
問題6：已申請?zhí)崆斑€貸可以調(diào)整嗎?
農(nóng)業(yè)銀行表示，這要區(qū)分兩種情況：一是已完成提前還款扣款操作的，不再進行利率調(diào)整。如有剩餘本金尚未歸還的，凡是符合條件的，可進行利率下調(diào)。
二是已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據(jù)自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，納入此次調(diào)整範圍。具體請聯(lián)繫貸款經(jīng)辦行。
問題7：如果首套房貸現(xiàn)在有拖欠(或為不良貸款)，能調(diào)嗎?
建設(shè)銀行表示，符合調(diào)整範圍但有拖欠的貸款，原則上還清拖欠前暫不調(diào)整，還清拖欠後可以調(diào)整。實際執(zhí)行需根據(jù)具體情況判斷，可諮詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。
工商銀行表示，不良個人住房貸款暫不支持進行存量房貸利率調(diào)整，需要歸還積欠本息後再申請調(diào)整。具體以後續(xù)公告為準，如有異議可聯(lián)繫貸款經(jīng)辦行。
光大銀行也表示，符合調(diào)整範圍但目前有逾期的首套房貸業(yè)務(wù)，原則上在還清逾期本息後可以調(diào)整。具體情況可諮詢貸款經(jīng)辦機構(gòu)。
問題8：已經(jīng)支付的高出的利息是否返還?
對於此次通知發(fā)布前，已經(jīng)支付的高於調(diào)整後利率水平的房貸利息，可否要求返還?
工商銀行對此表示，暫不支持。此次存量房貸利率調(diào)整不溯及既往。
問題9：申請調(diào)整需要提供哪些材料?
中國銀行表示，首套房貸款客戶無需提供相關(guān)材料，二套房貸款客戶需提供當前實際住房情況符合當?shù)厥滋鬃》繕藴实淖C明材料，比如當?shù)胤课莨芾聿块T出具的房屋套數(shù)查詢證明等。
問題10：何時可以申請辦理、執(zhí)行?
中國銀行表示，將於2023年9月25日起接受客戶調(diào)整申請，在調(diào)整完成後的次日將按照降低後的貸款利率執(zhí)行。
建設(shè)銀行表示，正在抓緊制定具體實施細則，進行準備工作，確保按人民銀行要求9月25日可提供服務(wù)。
農(nóng)業(yè)銀行表示，正在抓緊制定操作細則，盡快完成合同文本和系統(tǒng)研發(fā)等工作，積極做好組織實施。凡是符合條件的客戶，在2023年9月25日受理申請後，會在最短時間內(nèi)規(guī)範完成利率定價調(diào)整工作。
工商銀行表示，正積極進行各項準備工作，暫定於9月25日開放線上線下服務(wù)渠道，具體時間以公告為準。
郵儲銀行表示，正抓緊制定操作細則，初步定於9月25日接受客戶申請，具體時間以公告為準。
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