仲量聯(lián)行公布最新商舖市場(chǎng)報(bào)告指出，香港零售市場(chǎng)正面對(duì)六大挑戰(zhàn)，影響復(fù)蘇步伐，商舖租金於未來(lái)5年難以重返高峰期水平。要加快復(fù)蘇步伐，業(yè)主與租戶必需重新思考及重塑零售空間，並以合作夥伴關(guān)係為零售市場(chǎng)引入更多元化的零售類別、增加體驗(yàn)式商戶，重拾競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
仲量聯(lián)行公布的《Reset, Reshape and Rethink: Find Opportunity in Change》(重置、重塑、重新思考：變化中尋覓轉(zhuǎn)機(jī)) 商舖市場(chǎng)報(bào)告，於去年及今年進(jìn)行兩輪問(wèn)卷調(diào)查，訪問(wèn)720名消費(fèi)者(第一輪202名、第二輪518名)及108名商戶，並指出香港消費(fèi)者及旅客的消費(fèi)模式已改變，香港商舖市場(chǎng)正面對(duì)六大的挑戰(zhàn)，包括旅客消費(fèi)模式改變、本地消費(fèi)力流失、鄰近城市競(jìng)爭(zhēng)加劇、零售樓面新供應(yīng)增加、網(wǎng)上消費(fèi)增及租金上升。
仲量聯(lián)行香港商舖部主管唐偉樂(lè)表示，通關(guān)已為香港零售市場(chǎng)除去最大的負(fù)面因素，但疫情三年消費(fèi)者及旅客的購(gòu)物模式已改變，與此同時(shí)，鄰近城市的商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)模式及商戶種類均見顯著進(jìn)步，香港面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，與數(shù)年前內(nèi)地商舖市場(chǎng)面對(duì)的情況相似。內(nèi)地網(wǎng)上購(gòu)物普及，商場(chǎng)新供應(yīng)龐大且逐年增加，結(jié)果反而激發(fā)內(nèi)地商場(chǎng)業(yè)主發(fā)揮創(chuàng)意，引入體驗(yàn)式商戶如親子動(dòng)物園、小眾運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館及藝術(shù)展覽等，令商場(chǎng)不只是購(gòu)物的地方。該行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年首三季上海購(gòu)物中心新開設(shè)的零售店舖中，有20%至25%為體驗(yàn)式商戶，而今年上半年北京購(gòu)物中心新開設(shè)的體驗(yàn)式商戶亦佔(zhàn)35%，較去年同期增加17個(gè)百分點(diǎn)。香港商場(chǎng)業(yè)主可引入更多有特色的體驗(yàn)式商戶，有助推動(dòng)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額。
與租戶成夥伴
他補(bǔ)充，大部分租戶指出面對(duì)最大的挑戰(zhàn)為租金水平。事實(shí)上，香港商場(chǎng)及地舖的租金能成為亞太區(qū)最高，乃反映銷售能力較其他城市高，但難免同時(shí)會(huì)影響創(chuàng)意，未能引入承租能力較遜色的體驗(yàn)式商戶及新概念品牌，令商場(chǎng)千篇一律。因此，商場(chǎng)業(yè)主應(yīng)採(cǎi)用更彈性的租務(wù)安排，並與更具前贍性又願(yuàn)意投資更多資源引入創(chuàng)新概念的商戶締結(jié)合作夥伴關(guān)係，提供更佳及具創(chuàng)新的購(gòu)物體驗(yàn)吸引消費(fèi)者，業(yè)主可藉此為商場(chǎng)注入新購(gòu)物體驗(yàn)和選擇，投資未來(lái)，而非以租金高低為先。此外，透過(guò)引入特色商戶增加商場(chǎng)人流，從而令租金收入更有保障，達(dá)致雙贏。
商戶組合多元化
仲量聯(lián)行香港研究部資深董事鍾楚如表示，對(duì)本地消費(fèi)者而言，最能夠吸引他們?cè)谙愀哿闶凼袌?chǎng)/購(gòu)物中心消費(fèi)更多的元素是引入更多本土小店(非連鎖店) (佔(zhàn)約51%)，其次為具特別菜色的餐廳(逾42%)及更優(yōu)質(zhì)的顧客服務(wù)(逾41%)，反映消費(fèi)者渴望商場(chǎng)能帶來(lái)新鮮感及具獨(dú)有特色，商場(chǎng)業(yè)主引入新品牌及商戶類型有助吸引消費(fèi)者，而連鎖店同時(shí)需要發(fā)展多元化品牌。商場(chǎng)業(yè)主可以考慮為租戶提供一站式服務(wù)，協(xié)助租戶推廣其品牌，提供店面設(shè)計(jì)、產(chǎn)品陳列及各類顧問(wèn)服務(wù)等，確保租戶在其購(gòu)物中心內(nèi)的店舖質(zhì)素及獨(dú)特性之外，更有助業(yè)主吸引租戶。
她表示，預(yù)期商舖租金需要較長(zhǎng)的時(shí)間始能恢復(fù)至疫情前的水平，根據(jù)本行租金指數(shù)，核心街舖租金於疫情期間(2020至2022年間)下跌41.0%，現(xiàn)時(shí)租金已較2014年的高峰期回落72.5%。以目前的經(jīng)濟(jì)因素及前景而言，預(yù)期商舖租金難以在未來(lái)五年內(nèi)重返高峰期高位，就算能重返歷史高位對(duì)消費(fèi)者亦不一定是好事，若商舖僅以價(jià)高者得的情況出租，會(huì)重返以往商場(chǎng)租戶組合單一化的情況。要改善購(gòu)物體驗(yàn)，最重要的是香港能保持合理的租金予體驗(yàn)式商戶，以及合適面積的舖位鼓勵(lì)新概念的發(fā)展。若商場(chǎng)業(yè)主、零售商、主要持份者合作發(fā)揮香港原來(lái)的獨(dú)特之處，並有政府推出合適的政策配合，開拓與影視娛樂(lè)業(yè)的跨界協(xié)作，相信既能擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)效益，又能推動(dòng)香港零售業(yè)重拾在全球舞臺(tái)上的光芒。
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