截至2024年3月20日，整體工商舖首季成交量錄602宗(包括逾億元公司轉(zhuǎn)讓買賣)，按年下跌約25.3%，成交金額則錄161.91億元，按年上升約20.4%。美聯(lián)(工商舖)認(rèn)為，工商舖市道反映香港經(jīng)濟(jì)的縮影，惟市場(chǎng)的交投額量齊跌，可見即使香港的社會(huì)已復(fù)常，但經(jīng)濟(jì)仍未恢復(fù)。工商舖市要重現(xiàn)黎明，相信要待本地經(jīng)濟(jì)恢復(fù)到疫情前的情況。
展望今年，雖然聯(lián)儲(chǔ)局仍未正式落實(shí)減息，但近期香港政府推出多個(gè)利好政策推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，三大矚目措施包括有重啟投資移民、放寬按揭規(guī)定及全面「撤辣」，其中前兩者的政策將為工商舖市場(chǎng)帶來直接刺激作用。
在新投資移民計(jì)劃中，非住宅物業(yè)將納入獲許投資的資產(chǎn)，根據(jù)計(jì)劃過往的成效，在配合內(nèi)地政府放寬貨幣政策，相信更多內(nèi)地資金將來港投資物業(yè)。由於非住宅投資將設(shè)有1,000萬港元的投資上限，預(yù)料外地投資者在配置資產(chǎn)時(shí)，他們會(huì)偏向投資中細(xì)價(jià)物業(yè)。此外，由於投資者必須投資於由政府指定的科技產(chǎn)業(yè)及企業(yè)，相信措施可以吸引他們?cè)诟墼O(shè)立工廠及辦公室。
金管局亦決定放寬物業(yè)按揭規(guī)定，包括調(diào)高按揭成數(shù)上限及取消部分壓力測(cè)試的要求。新措施預(yù)料可以減輕部分業(yè)主的負(fù)擔(dān)及降低買家的入場(chǎng)門檻。對(duì)於投資者而言，他們持有較多資產(chǎn)，相信新政策可為他們提供更多流動(dòng)性及選擇去購(gòu)置更多物業(yè)。
住宅物業(yè)已直接受惠於全面「撤辣」的政策，一手住宅交投更大幅上升。我們認(rèn)為市民的信心已恢復(fù)，加上壞消息盡出，相信工商舖交投已經(jīng)見底，新政策預(yù)料可進(jìn)一步吸引資金流向其他物業(yè)「追落後」，令整體投資氣氛好轉(zhuǎn)，相信工商舖市場(chǎng)將會(huì)轉(zhuǎn)勢(shì)，預(yù)料今年全年工商舖成交量可望錄得4,550宗，按年增加約兩成，然而，今年的交投量仍然只有高峰期的四分之一左右，而工商舖價(jià)格仍會(huì)受壓。
政府支持創(chuàng)科發(fā)展 利好工廈租售前景
美聯(lián)工商董事陳偉志表示，回顧2024年首季工廈的市況，工廈市場(chǎng)首季與去年同期由中細(xì)價(jià)盤主導(dǎo)的情況不同，近期錄得不少矚目的成交個(gè)案出現(xiàn)，相關(guān)成交的買家大多是機(jī)構(gòu)客戶，背景主要是來自中港兩地。截至2024年3月20日，工廈整體成交量錄得310宗，按年下跌22.3%；至於工廈整體成交金額為25.07億，按年下跌10.5%。
政府在財(cái)政預(yù)算案中提及，河套港深創(chuàng)科園內(nèi)的首批大樓會(huì)在年底陸續(xù)投入運(yùn)作，而招商引資、招攬人才等工作亦已開始。陳偉志預(yù)料相關(guān)政策有望帶動(dòng)新界成為本港創(chuàng)科核心地段，工廈物業(yè)市場(chǎng)可望受惠，特別是為工廈業(yè)主帶來更多租賃或買賣需求。
另外，預(yù)算案又指本港初創(chuàng)企業(yè)增至去年的近4300間，較2014年多約4倍。同期，相關(guān)企業(yè)僱用人數(shù)增加到超過1.6萬人，上升近7倍。陳偉志認(rèn)為，初創(chuàng)企業(yè)日漸壯大的趨勢(shì)有望使得相關(guān)企業(yè)更願(yuàn)意搬遷至質(zhì)素更佳的工廈單位作業(yè)務(wù)發(fā)展，相信具財(cái)政實(shí)力的投資者會(huì)聚焦工廈翻新以提升租售競(jìng)爭(zhēng)力。
甲廈售價(jià)有望見底 後市還看政府招商引資成效
美聯(lián)工商舖營(yíng)運(yùn)總監(jiān)兼商業(yè)部董事翁鴻祥指出，截至2024年3月20日，今年首季商廈市場(chǎng)共錄得128宗成交，按年跌約20.5%，但成交金額則錄76.44億元，按年急升約67.3%，主要是由於期內(nèi)錄得一宗來自中環(huán)盈置大廈的巨額成交。該幢物業(yè)以約64億元售予一臺(tái)資科技公司，令本季度的成交金額大幅上升。商廈售價(jià)方面，今年頭兩個(gè)月的整體乙廈售價(jià)跑贏甲廈，指標(biāo)乙廈平均呎價(jià)累升約1.8%但甲廈則累跌約3.1%。不過，近期甲廈市場(chǎng)呈「量升價(jià)跌」的局面，相信是由於部分甲廈業(yè)主在市況淡靜的環(huán)境下決定降低叫價(jià)以加快物業(yè)套現(xiàn)的進(jìn)度，令相關(guān)物業(yè)得到買家承接。
雖然商廈供應(yīng)量已在2023年見頂，但未來商廈供應(yīng)量仍高，相信商廈租售價(jià)難以重現(xiàn)過往大升的局面，預(yù)料今年整體商廈租售價(jià)將在現(xiàn)水平維持平穩(wěn)。近期指標(biāo)甲廈成交宗數(shù)回升，反映部分甲廈物業(yè)在減價(jià)後已獲買家承接。假如這種趨勢(shì)在未來持續(xù)，預(yù)料甲廈售價(jià)將會(huì)見底，過往甲廈逾5年的調(diào)整可告一段落。
展望後市，翁鴻祥認(rèn)為政府推出多項(xiàng)招商引資的政策值得市場(chǎng)留意，其中，政府已吸引多家知名中外企業(yè)來港設(shè)立研發(fā)中心或區(qū)域總部。此外，政府亦積極推動(dòng)更多家族辦公室落戶本港，例如最近有來自杜拜的家族成員來港設(shè)立家族辦公室。在目前的國(guó)際地緣政局下，要增加高端專業(yè)服務(wù)業(yè)的客源，相信與內(nèi)地或其他發(fā)展中國(guó)家合作將必不可少，期望政府政策可以推動(dòng)這些地方的企業(yè)進(jìn)駐本港，並為商廈租賃市場(chǎng)帶來支持。
首季舖市買賣成交由財(cái)團(tuán)主導(dǎo)
美聯(lián)旺舖董事梁國(guó)文指出，截至2024年3月20日，舖市整體成交量錄得164宗，按年下跌33.3%；至於舖市整體成交金額為60.4億，按年下跌0.6%。在首季舖位買賣成交方面，市場(chǎng)上的主要成交均是涉及大型財(cái)團(tuán)買入基座商場(chǎng)，梁國(guó)文相信有關(guān)因素是反映財(cái)團(tuán)看好減息前市價(jià)漸漸見底，因而出手入市。至於舖位租務(wù)成交方面，食肆成為最主要的新租戶，成交個(gè)案遍及核心零售區(qū)或民生區(qū)。梁國(guó)文預(yù)料舖位市場(chǎng)下半年受惠兩大因素，分別是美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局開始減息及中港兩地政策料漸漸見效。
另外，中央早前批準(zhǔn)擴(kuò)大自由行城市，允許西安市、青島市戶籍居民以及居住證持有人可來港，而發(fā)展局亦表示會(huì)在維港海濱揀選合適地點(diǎn)，以試點(diǎn)方式引入餐飲、零售及娛樂等商業(yè)設(shè)施，加上重塑「幻彩詠香江」燈光音樂匯演及每月放煙火和無人機(jī)表演等活動(dòng)，梁國(guó)文認(rèn)為相關(guān)措施可以為市場(chǎng)帶來正面作用，近期亦見有部分核心零售區(qū)，例如尖沙咀區(qū)已有投資者入市買舖，料政策有望利好本地零售消費(fèi)。
同時(shí)，市建局早前亦公布啟動(dòng)「洗衣街/花墟道重建計(jì)劃」，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2035至2036年落成，預(yù)料會(huì)為該區(qū)注入綜合發(fā)展元素，包括有地下停車場(chǎng)、住宅、零售、酒店或辦公大樓等。梁國(guó)文看好重建活化後有望提升區(qū)內(nèi)的整體質(zhì)素，並可以引進(jìn)更具規(guī)模的商戶，料對(duì)該區(qū)的租售前景有所幫助。(記者 鄭珊珊)
頂圖：美聯(lián)工商舖發(fā)表首季回顧報(bào)告。
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