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易憲容

從最近的國家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，2024年一季度中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐正在加快，首季國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）按年增長5.3%，遠(yuǎn)好於市場預(yù)期，顯現(xiàn)出今年中國經(jīng)濟(jì)增長會步上正常增長的軌道。但也應(yīng)該看到，中國經(jīng)濟(jì)增長不平衡的態(tài)勢是十分明顯的。這主要表現(xiàn)於固定資產(chǎn)投資的增長，國有大型企業(yè)好於民營企業(yè)、居民消費(fèi)增長乏力、房地產(chǎn)市場疲弱。其實(shí)，歸根究柢還是在於內(nèi)地房地產(chǎn)市場疲弱，特別是內(nèi)房市場疲弱的態(tài)勢在短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，它將是中國經(jīng)濟(jì)及金融體系所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)榻?0年來，推動中國經(jīng)濟(jì)增長最大動力是房地產(chǎn)，從2003年政府把房地產(chǎn)看作是支柱產(chǎn)業(yè)開始，直到2020年都是這樣。在這20年裏，為了保證經(jīng)濟(jì)增長，政府出臺了一波又一波刺激房地產(chǎn)市場增長的政策。正因?yàn)檫@些政策的托底刺激，使得內(nèi)房市場出現(xiàn)一個(gè)持續(xù)20年價(jià)格只漲不跌格局。可以說，只要房價(jià)在持續(xù)上漲，或只漲不跌，只要購買住房就能夠賺錢，這不僅會鼓勵(lì)全民湧入市場購買住房，也會鼓勵(lì)所有的內(nèi)地企業(yè)都湧入房地產(chǎn)提供住房供給。這樣房地產(chǎn)市場的價(jià)格會越推越高，住房的存量規(guī)模會越來越大，甚至於住房完全成了居民賺錢的投資工具，「購買住房就能賺」成了一種拜物教。在這種情況下，內(nèi)房市場豈能不瘋狂？住房嚴(yán)重過剩豈能不發(fā)生？

須完全改變過往政策思路

但是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)格只漲不跌的瘋狂突然停止時(shí)，其性質(zhì)突然轉(zhuǎn)向時(shí)，各種亂象就會全部顯露出來，比如大於房企債務(wù)違約及暴雷、房價(jià)由只漲不跌轉(zhuǎn)換為持續(xù)下跌、居民嚴(yán)重的債務(wù)負(fù)擔(dān)及對消費(fèi)的嚴(yán)重?cái)D出效應(yīng)、地方政府的土地財(cái)政斷流、內(nèi)房市場風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系及金融體系轉(zhuǎn)移、市場疲弱引起經(jīng)濟(jì)增長乏力等。從長期來看，房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向?qū)⒖赡苁侵袊?jīng)濟(jì)及金融體系面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。這也是在一個(gè)長的時(shí)間內(nèi)，中國經(jīng)濟(jì)增長面臨著巨大挑戰(zhàn)的問題所在。

可以說，由於房地產(chǎn)市場價(jià)格下跌已經(jīng)成了一種趨勢，市場預(yù)期已經(jīng)完全逆轉(zhuǎn)，面對當(dāng)前巨大風(fēng)險(xiǎn)及市場新格局，前20年經(jīng)驗(yàn)證明是行之有效的行政性調(diào)控政策已經(jīng)無法再擔(dān)當(dāng)重任了，因?yàn)槭袌龈窬忠呀?jīng)完全變化了。政府要化解當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，就得完全改變以往的政策思路，就得完全拋棄以往的各種行政性及經(jīng)濟(jì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，回到市場經(jīng)濟(jì)的軌道上來。否則，內(nèi)房市場的風(fēng)險(xiǎn)無法化解。

最近，香港房地產(chǎn)市場發(fā)生的例子就是最好案例。當(dāng)香港市場各種限制性政策全部撤除之外，儘管房價(jià)還在繼續(xù)下跌，但是市場已經(jīng)活躍起來。房地產(chǎn)市場活躍不僅鼓勵(lì)了更多居民購買者進(jìn)入，也鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)促銷?？梢哉f，無論房價(jià)如何下跌，只要房地產(chǎn)市場活躍度提升，住房市場的需求才能夠在這種過程中釋放出來，而且房價(jià)下跌的程度越大，住房的需求釋放的程度就會越大，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)才能在這種過程中逐漸化解。所以，當(dāng)前內(nèi)房市場最大調(diào)控就是如何完全放開原有的行政性限購政策，不要再猶豫不決了，否則一點(diǎn)點(diǎn)需求都只能是潛在的。現(xiàn)在政府要做的，就是讓整個(gè)房地產(chǎn)市場盡快活躍起來，這樣才能夠把住房需求不斷地釋放出來。

主動轉(zhuǎn)化房企項(xiàng)目

其次，政府還要面對房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)向銀行體系及金融體系傳導(dǎo)。因?yàn)?，?nèi)房企業(yè)都是過度負(fù)債經(jīng)營及高槓桿，當(dāng)前房價(jià)持續(xù)下跌，許多房企破產(chǎn)倒閉是必然的事件。面對這種房地產(chǎn)企業(yè)所持有的項(xiàng)目，政府不要被動等房企破產(chǎn)倒閉才看到，而是政府要?jiǎng)佑酶噘Y源，以市場化的方式收購這些項(xiàng)目，以此改造成保障性住房，即主動讓這些房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化。只要這步能夠主動，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)就不會傳導(dǎo)到金融體系，也能夠在這種過程中不斷化解。不過，要做到這點(diǎn)並非易事，因?yàn)檫@不僅涉及住房項(xiàng)目如何收購、如此定價(jià)、如此改造，及如何分配等問題，還需要相應(yīng)的規(guī)則預(yù)先制定。

總之，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)是如何化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，如何讓房地產(chǎn)的需求逐漸釋放出來，如何防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融體系蔓延。但是，20年來所累積下來的這些問題和風(fēng)險(xiǎn)，要化解肯定是一個(gè)漫長的過程，不過，只要堅(jiān)持市場化原則，中國政府完全有信心解決這個(gè)問題。

頂圖圖源：中新社