5月17日，中國人民銀行、住建部等部門聯(lián)合祭出了系列提振樓市的政策「組合拳」，涵蓋下調(diào)首付比例、取消貸款利率下限、推出保障性住房再貸款等多項政策，旨在從供需兩端同時發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。隨後，全國各地紛紛響應(yīng)政策，先後優(yōu)化調(diào)整了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策。
「樓市新政」至今已「滿月」，各地對政策的落實情況如何呢？據(jù)統(tǒng)計，個人商業(yè)房貸政策方面，除了北京、上海、深圳，全國其餘城市均已取消房貸利率下限；地方收購閒置宅地和庫存商品房作保障房的「收儲」政策，各地也正在積極探索中。此外，在「因城施策」的調(diào)控基調(diào)下，各地還根據(jù)自身的樓市情況進行靈活調(diào)整，以吸引買家進場。
從降低居民首付負擔和成本的角度出發(fā)，「樓市新政」無疑增強了買家的購房能力和意願，起到刺激需求的作用。記者梳理發(fā)現(xiàn)，國家層面的樓市新政雖已「滿月」，但各地響應(yīng)政策的時間並不一致，像上海、廣州、深圳這三個一線城市直到5月底才開始出臺優(yōu)化調(diào)整政策，至今只有半個多月的時間。整體來看，在「樓市新政」的帶動，全國各地的樓市處於冷熱不均的態(tài)勢，一線和部分熱點二線城市的政策效能比較明顯，市場交投回暖。而一些去庫存壓力較大的三四線城市，對政策的敏感程度則顯得較為孱弱。
據(jù)興業(yè)證券研報統(tǒng)計，5月18日—27日，杭州、武漢、溫州、寧波的新房日均銷售面積分別較新政前增長50.6%、5.7%、45.1%、60.3%；二手房方面，杭州、上海、南京、南寧日均銷售面積分別較新政前增長10.2%、11.1%、21.3%、6.7%。
克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年第23周（6.3—6.9），14個重點監(jiān)測城市二手房成交面積171.8萬平方米，環(huán)比持平，同比增長7%，成交套數(shù)總計17538套，環(huán)比下降2%，同比增長3%。 環(huán)比來看，重點城市成交漲跌參半，蘇州、佛山等成交有所回升，環(huán)比增長10%左右，北京、深圳、杭州等成交回調(diào)。絕大多數(shù)城市成交仍處在相對高位，規(guī)模高於年內(nèi)周平均值。同比來看，深圳、杭州等成交表現(xiàn)強於去年同期。
接受香港商報記者採訪的首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池認為，近一個月來，全國各地樓市帶看量有所增加，成交量有所放大，樓市信心在逐步恢復(fù)，樓市有回暖跡象。
一線城市回暖跡象明顯
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受香港商報記者採訪時表示，新政後，全國樓市關(guān)注度明顯上升，購房者信心不斷修復(fù)，新政後各個城市陸續(xù)落實央行政策，出臺地方版本新政後，各個城市的成交量均有上漲，不同城市表現(xiàn)有所差異，其中表現(xiàn)為一線城市及部分核心二線城市新房和二手房成交量上漲明顯。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，一線城市方面，新政出臺前後，市場的冷熱程度有著較為明顯的變化。以深圳為例，深圳於5月28日跟進發(fā)布樓市新政，首套房和二套房最低首付比例分別調(diào)整到20%和30%，同時下調(diào)房貸利率下限。雖然政策調(diào)整幅度低於國家層面，但最近的成交增量有較為明顯的增長。據(jù)深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，深圳5月28日新政出臺一周（5月28日至6月4日），新房成交套數(shù)較上周增長52%。深圳貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，新政出臺後13天（5月29日至6月10日），二手房日均簽約量較5月1日至28日的日均簽約量增長36%。
廣州和上海的情況亦相對較為理想。據(jù)合富研究院統(tǒng)計，廣州一手和二手住宅市場在本次新政影響下均呈現(xiàn)回升趨勢，其中一手住宅市場成交量環(huán)比提升近四成，二手住宅市場網(wǎng)簽量創(chuàng)近兩月單周新高。上海方面，中指研究院6月6日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上?！?27」樓市新政落地後，市場情緒明顯回升。5月28日至6月5日期間，上海新房日均成交322套，較4月日均水平增長4.5%；二手房市場活躍度提升更為明顯，日均成交847套，較4月日均增長約43%，其中5月30日至6月1日連續(xù)三天成交超900套，處於今年以來最高位。
「上海新政的力度最大，滬九條出臺，對於樓市成交量有明顯提升作用，其中，非戶籍社保5年改3年，政策效果最明顯，這部分主要是剛需群體，其次是二孩及以上增加一張房票的政策，對於改善性需求提升比較明顯?！顾渭t衛(wèi)說，北京在4月底出臺了5環(huán)外限購調(diào)整的政策，此後五環(huán)外熱度上升明顯。儘管北京沒有跟進政策，但是新政對於北京市場的預(yù)期仍然具有修復(fù)和提升的作用。深圳在28號跟進政策，但是力度相對較小，僅僅跟央行同步調(diào)低首付比例，並未出臺其他政策，但是對於樓市的影響也比較明顯，新房和二手房的成交量也有明顯提升?！?/p>
各地紛紛打響去庫存之戰(zhàn)
儘管有「樓市新政」加持，但並非所有城市都能取得稱心如意的結(jié)果。從目前的情況來看，市場需求的下降，著實令不少城市顯得「焦頭爛額」。為了吸引購房者，一些城市可謂花招百出，比如，有的 「買房送戶口」、有的「先住後買」、有的試行「房貸先息後本」，從當?shù)卣姐y行，再到開發(fā)商，各種刺激需求的政策讓人眼花繚亂。
根據(jù)國家統(tǒng)計局6月17日公布的數(shù)據(jù)，5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積增長24.6%。根據(jù)易居研究院百城庫存報告，當前全國百城庫存去化周期創(chuàng)歷史最高水平，去庫存壓力超過2011年和2014年，相比合理值增加一倍。
在房地產(chǎn)市場供求關(guān)係發(fā)生新變化的背景下，各地如何消化存量住房，已然成為一道必答題。政策層面，4月30日召開的中共中央政治局會議中提出「統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施」，意味著新一輪的樓市去庫存之路再次啟程。
在5月17日出臺的房地產(chǎn)政策「組合拳」中，央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導(dǎo)金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。6月7日舉行的國務(wù)院常務(wù)會議明確，要著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對於存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、紮實推進。
此前，全國各地亦紛紛響應(yīng)住房「以舊換新」政策，以提振疲弱的市場需求。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全國已有超過70個城市陸續(xù)推出住房「以舊換新」政策，期望以此來激活房地產(chǎn)市場。
「以舊換新目前主要包括三種形式：一是政府下場，國資平臺收購舊房，二是房企聯(lián)合經(jīng)紀機構(gòu)對舊房優(yōu)先推售；三是給予一定的購房補貼?！? 宋紅衛(wèi)說，其中，政府下場直接收房效果最為明顯，而且高效，能有效帶動新房市場的成交去化。此外，每個城市今年都有保障房建設(shè)的目標任務(wù)，政府收購二手房作為保障房，避免了重複建設(shè)及資源浪費，還能有效降低庫存壓力。
在趙秀池看來，當前樓市需求以剛性與改善性住房需求為主，改善性住房需求大多數(shù)需要「以舊換新」才能實現(xiàn)。她指出，「以舊換新」連接著二手房與新房市場，對促進新舊住房市場的聯(lián)動，滿足剛需與改善性住房需求有著重要作用。
樓市依然在調(diào)整過程中
國家統(tǒng)計局6月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%；其中，住宅投資下降10.6%；新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%；新建商品房銷售額下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人劉愛華表示，5月中旬以來，有關(guān)部門和地區(qū)進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些積極變化。目前中國房地產(chǎn)市場依然在調(diào)整過程中。
劉愛華說，從剛公布的數(shù)據(jù)來看，1—5月份新建商品房銷售額、房屋新開工面積同比降幅有所收窄。但也要看到，政策效應(yīng)釋放還需要一定時間，目前房地產(chǎn)市場仍在調(diào)整過程中。劉愛華還說，黨中央、國務(wù)院高度重視房地產(chǎn)工作，中央政治局會議提出，要抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。國務(wù)院常務(wù)會議指出，要著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施，這些政策舉措的貫徹落實，下一階段將會促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
「各地仍然會因城施策，根據(jù)房地產(chǎn)市場供求關(guān)係的新變化，出臺去庫存、穩(wěn)市場的政策?！冠w秀池說，一方面減少住房供給，包括去庫存，根據(jù)實際情況需要，謹慎安排新增住房供給；另一方面，想辦法調(diào)整過時的限購、限貸、限售等政策，促進潛在住房需求釋放，尤其鼓勵剛需與改善性住房需求等多樣化住房需求入市。
此外，趙秀池認為，未來各地還應(yīng)採取如下政策提振市場，比如進一步降低房貸首付款比例、房貸利率；調(diào)整普通住房標準，擴大普通住房面積；根據(jù)家庭人口與城市發(fā)展需要人才適當放開限購以及大戶型住房限購；滿足老齡人口多樣化住房需求；允許異地使用住房公積金買房或申請房貸等。
宋紅衛(wèi)認為，新政對於中國樓市當前信心的建立和預(yù)期的提升均有一定影響，同時，也帶來了成交量的回升，但是影響主要集中在核心城市，部分低能級城市受新政的影響有限，未來城市樓市趨勢會進一步分化，低能級城市面臨較大的壓力。（記者 朱輝豪）
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