7月4日晚間，深圳樓市再傳重磅消息：
7月5日起，深圳多家商業(yè)銀行要求，個(gè)人住房按揭貸款需在樓房項(xiàng)目主體封頂後才能放款。
樓房項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)未封頂不得放貸
7月4日晚間，大型銀行人士確認(rèn)表示，「主體結(jié)構(gòu)未封頂不得放貸」的規(guī)定，自7月5日起認(rèn)真執(zhí)行。
事實(shí)上，「主體結(jié)構(gòu)未封頂不得放貸」的規(guī)定可以追溯至央行2003年發(fā)布的「121號(hào)文」及2007年發(fā)布的「359號(hào)文」。
2003年，央行下發(fā)《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（下稱(chēng)「121號(hào)文」）要求，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款，而購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房則需要竣工驗(yàn)收後才能發(fā)放貸款。
2007年9月27日，央行、原銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)於加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（下稱(chēng)「359號(hào)文」）要求，「只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。」
近年來(lái)，有城市重申「359號(hào)文」。2021年1月，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)「上海6號(hào)文」），強(qiáng)調(diào)要求切實(shí)執(zhí)行「359號(hào)文」。2021年，人民銀行杭州中心支行等三部門(mén)下發(fā)《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸審慎管理的通知》等均提及「359號(hào)文」，其中包括「只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款」的要求。
深圳為何重申規(guī)則？
為何銀行會(huì)在此時(shí)重申這個(gè)規(guī)定？
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，封頂以後才能發(fā)放按揭貸款是2003年121號(hào)文和359號(hào)文的明確規(guī)定。此後由於房?jī)r(jià)快速上漲，為了搶佔(zhàn)房貸份額，部分銀行就迎合開(kāi)發(fā)商的需要，在按揭樓盤(pán)沒(méi)有封頂?shù)臅r(shí)候，打擦邊球就發(fā)放了貸款。這也導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣，加上不良貸款率比較低，封頂前發(fā)放貸款成為潛規(guī)則。
他表示，由於開(kāi)發(fā)商高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)策略，挪用預(yù)售資金的普遍性，導(dǎo)致房屋交付出現(xiàn)困難甚至爛尾。其中，在封頂之前發(fā)放按揭貸款是重要的助推因素。當(dāng)貸款被挪用之後，如果項(xiàng)目沒(méi)有封頂，延期交付和爛尾的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大。
北京一位專(zhuān)注房地產(chǎn)法律事務(wù)的律師也表示：「我們國(guó)家對(duì)於辦貸時(shí)間是有嚴(yán)格的要求的。如果是住宅，只有在房屋所在樓棟的主體封頂後才可以放貸。而商業(yè)辦公則更嚴(yán)格，需要整體完工後才可以放貸?！?/p>
他進(jìn)一步表示，在辦理的爛尾樓案件的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)一些業(yè)主非常聽(tīng)話(huà)，即使項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)始動(dòng)工，只要開(kāi)發(fā)商說(shuō)可以辦貸款了，業(yè)主們就去辦了。最終提前放貸＋貸款沒(méi)有轉(zhuǎn)進(jìn)監(jiān)管賬戶(hù)會(huì)讓房款徹底逃離資金監(jiān)管，由此產(chǎn)生了一批爛尾樓。
他提醒購(gòu)房者，一定要在住宅封頂後再去辦房貸，並確保相關(guān)的房款轉(zhuǎn)入對(duì)應(yīng)的監(jiān)管賬戶(hù)。
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