今年第二季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場租賃活動溫和復(fù)蘇。租金的進(jìn)一步下行調(diào)整推升了租戶的問詢熱情，辦公樓市場租賃活躍度有所上升。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：「租戶正積極把握租金調(diào)整的窗口期機(jī)會，優(yōu)化其租賃策略」。此外，核心商圈內(nèi)的零售租賃需求小幅回升，運(yùn)動戶外服飾及裝備、平價(jià)餐飲、烘焙飲品等業(yè)態(tài)租賃表現(xiàn)相對活躍。
今年二季度，全市甲級辦公樓淨(jìng)吸納量上升至 115,700 平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江蘇表示：「租金的讓利促使較大面積的租戶搬遷升級意願加強(qiáng)，帶動淨(jìng)吸納量回升。租戶更加聚焦高品質(zhì)項(xiàng)目。在中央商務(wù)區(qū)，租戶把握市場價(jià)格調(diào)整的機(jī)會，升級辦公空間。同時(shí)，成本驅(qū)動型需求向非中央商務(wù)區(qū)搬遷的趨勢仍在持續(xù)?！?在非中央商務(wù)區(qū)，隨著租金差距縮小，部分位於郊區(qū)的企業(yè)搬遷升級到非中央商務(wù)區(qū)甲級項(xiàng)目，以期在成本效益和辦公環(huán)境之間實(shí)現(xiàn)更好的平衡。
二季度全市共四個(gè)項(xiàng)目竣工，總建築面積共計(jì)261,000平方米。其中，中央商務(wù)區(qū)錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，即太平洋新天地商業(yè)中心T2，總建築面積為40,400平方米，位於新天地板塊，該項(xiàng)目收穫了較高的預(yù)租及問詢。受新增供應(yīng)及向非中央商務(wù)區(qū)搬遷的趨勢影響，中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升0.3 個(gè)百分點(diǎn)至15.6%。非中央商務(wù)區(qū)共計(jì)3個(gè)項(xiàng)目竣工，總建築面積錄得220,700平方米。新項(xiàng)目的入市加劇了市場競爭，空置率環(huán)比上升 0.5 個(gè)百分點(diǎn)至 30.1%。
租金繼續(xù)下行，市場競爭持續(xù)，較大的市場供應(yīng)加上有限的新增需求使得整體市場租金繼續(xù)處於下行通道。項(xiàng)目之間的價(jià)格競爭持續(xù)。新近項(xiàng)目業(yè)主通過較低的租金和具有吸引力的激勵(lì)政策，以促進(jìn)租戶進(jìn)行搬遷升級，而現(xiàn)有項(xiàng)目為提升或保持項(xiàng)目的出租率，繼續(xù)優(yōu)化租賃價(jià)格。二季度，中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降4.6%，非中央商務(wù)區(qū)的整體租金環(huán)比下降3.8%。
空間使用基準(zhǔn)數(shù)據(jù)在混合辦公模式下的重要性日益凸顯。 在全球範(fàn)圍內(nèi)，混合辦公模式日益普及，其不斷演進(jìn)正持續(xù)對辦公空間的策略規(guī)劃和管理產(chǎn)生影響。仲量聯(lián)行近期的全球調(diào)研顯示，企業(yè)實(shí)施混合辦公模式的主要動因?yàn)閮?yōu)化空間利用率（79%）、改善員工體驗(yàn)（60%）和支持工作方式的改變（59%），而科技和數(shù)據(jù)將主導(dǎo)辦公空間的使用和利用方式，賦能更加動態(tài)高效的辦公場所管理。
仲量聯(lián)行智動辦公中國區(qū)諮詢業(yè)務(wù)董事陳德瑾指出，「我們觀察到，越來越多的企業(yè)開始運(yùn)用科技工具來追蹤空間使用基準(zhǔn)指標(biāo)，作為其優(yōu)化房地產(chǎn)組合、規(guī)劃和設(shè)計(jì)辦公空間時(shí)的重要參考，主要包括了空間利用率、空間佔(zhàn)用率和空間密度(每工位或人均租賃面積)等指標(biāo)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)將設(shè)施管理、辦公空間規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以及科技投入等方面納入整體戰(zhàn)略規(guī)劃中，從而打造一個(gè)更靈活敏捷的辦公場所?！?/p>
今年第二季度上海零售物業(yè)整體租賃需求有所改善。受到核心區(qū)租賃需求的復(fù)蘇推動，二季度上海整體淨(jìng)吸納量轉(zhuǎn)負(fù)為正，共錄得2,300平方米。
仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，「新增租賃需求主要集中在運(yùn)動戶外服飾及裝備、平價(jià)餐飲、烘焙飲品、快時(shí)尚、本土女裝和折扣店等業(yè)態(tài)?！?/p>
值得關(guān)注的是，近年來戶外運(yùn)動熱潮的興起，極大地推動了消費(fèi)者對運(yùn)動產(chǎn)品的市場需求。在此背景下，國內(nèi)外知名運(yùn)動品牌紛紛加速擴(kuò)張步伐，與此同時(shí)，越來越多的海外小眾運(yùn)動品牌也陸續(xù)進(jìn)駐中國市場，在上海開出首店。
二季度上海非核心商圈迎來徐匯萬科廣場一個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。該項(xiàng)目位於上海南站商圈，其商業(yè)體量約為9萬平方米。二季度核心商圈無新增供應(yīng)，整體空置率從10.3%繼續(xù)下降至9.2%；而非核心商圈空置率從12.5%上升至13.2%。零售項(xiàng)目表現(xiàn)日益分化，一些能輻射周邊大量居民家庭的標(biāo)桿性區(qū)域型購物中心展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。
核心商圈二季度首層平均租金環(huán)比下降0.4%，非核心商圈首層平均租金環(huán)比下降0.9%，租金降幅較一季度均有收窄。 在日益激烈的市場競爭中，鑑於零售品牌的承租能力普遍減弱，不少零售物業(yè)項(xiàng)目正持續(xù)面臨挑戰(zhàn)。
黃臻進(jìn)一步表示，預(yù)計(jì)2024年上海零售租賃需求仍將主要來自運(yùn)動、女裝及與「性價(jià)比」緊密相關(guān)的平價(jià)餐飲、快時(shí)尚和折扣店等業(yè)態(tài)。同時(shí)，隨著消費(fèi)者對文化藝術(shù)體驗(yàn)的需求日益增長，預(yù)計(jì)未來將有更多零售項(xiàng)目積極融入文化、藝術(shù)與自然元素，力求為消費(fèi)者打造多元化、沉浸式的消費(fèi)體驗(yàn)。（實(shí)習(xí)記者 宋佳音）
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