繼上周五（8月30日）引述知情人士稱「中國正在考慮進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率」後，彭博新聞社昨日（9月4日）再度引述知情人士表示，中國正在考慮分兩步降低存量住房貸款利率，在減輕居民家庭負(fù)擔(dān)的同時(shí)減緩對(duì)銀行利潤的擠壓。
最新的報(bào)道稱，據(jù)知情人士透露，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)已提議在全國範(fàn)圍內(nèi)將存量房貸利率共計(jì)下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)左右。作為高層正在斟酌的允許轉(zhuǎn)按揭方案的一部分，該調(diào)整將分兩步進(jìn)行。首次下調(diào)可能就是未來幾周內(nèi)的事，第二次將於明年年初生效。其中兩位知情人士表示，方案可能對(duì)首套和二套房都適用。這頂提案還需經(jīng)過最高領(lǐng)導(dǎo)層批準(zhǔn)。中國國家金融監(jiān)管總局未回復(fù)置評(píng)請(qǐng)求。
截至發(fā)稿，內(nèi)地相關(guān)部門仍未對(duì)上述報(bào)道作出回應(yīng)，外界尚無法得知消息的確切性。
存量房貸利率有下調(diào)空間
實(shí)際上，對(duì)於存量房貸利率，內(nèi)地相關(guān)部門去年已進(jìn)行過一輪調(diào)降。中國央行、金融監(jiān)管總局去年8月下發(fā)《關(guān)於降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。隨後，各銀行落實(shí)有關(guān)通知內(nèi)容，相繼發(fā)布利率調(diào)整公告，明確存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。
不過時(shí)移世易，上述通知發(fā)布至今已超過一年。在這一年中，無論是貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR），還是新增房貸利率，都有了不同程度的下降。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，央行先後兩次下調(diào)5年期以上LPR合計(jì)35BP至3.85%，同時(shí)取消了全國層面首套、二套房貸利率下限，目前除了北京、上海和深圳房貸利率未取消下限外，全國其他城市均取消了利率下限。
中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年8月，全國首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%；一線城市中，目前5年期以上首套房貸利率最高的是北京、上海是3.4%，廣州低至2.85%，而二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)，雖然存量房貸利率經(jīng)過去年一輪調(diào)整已自歷史高位有所回落，但現(xiàn)時(shí)存量房貸利率平均仍高達(dá)逾4.1%，高於新發(fā)放房貸利率100基點(diǎn)左右，可謂差距巨大。因此，外界對(duì)於下調(diào)存量房貸利率的呼聲甚高。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受香港商報(bào)記者採訪時(shí)表示，最近各種政策的傳言比較多，主要問題還是樓市下行壓力較大，除了一線城市外，大部分城市政策應(yīng)放盡放，但是效果仍然不理想。同時(shí)，居民端不僅購房積極性不高，而且提前還貸的現(xiàn)象很多，主要原因是歷史存量貸款利率偏高，還貸的壓力較大。在這個(gè)背景下，調(diào)整存量貸款的政策被再次提及，是自然而言的事情。
宋紅衛(wèi)指出，實(shí)際上關(guān)於調(diào)整存量貸款已經(jīng)不是首次，在去年9月份，認(rèn)房不認(rèn)貸政策調(diào)整後，金融機(jī)構(gòu)針對(duì)二套房改首套等情況，批量調(diào)整了一些居民存量貸款的利率水平。並且目前按揭貸款利率基本與LPR利率關(guān)聯(lián)，每年年初集中調(diào)整一次，只是LPR加點(diǎn)的部分不變，導(dǎo)致部分居民按揭利率仍然偏高，與新貸款利率有較大的差距。因此，市場有人呼籲把過高的部分調(diào)整到與當(dāng)下利率相當(dāng)?shù)乃健?/p>
或可減少提前還貸現(xiàn)象
由於存量房貸利率大幅高於新發(fā)放房貸利率，眾多背負(fù)房貸壓力的人士，就有很大的動(dòng)力去尋求降低貸款負(fù)擔(dān)，或者提前將房貸歸還給銀行。中國央行8月30日發(fā)布二季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2024年二季度末，個(gè)人住房貸款餘額37.79萬億元，同比下降2.1%。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向香港商報(bào)記者表示，居民中長期貸款餘額開始下降，近幾個(gè)月居民申請(qǐng)按揭貸款的積極性下降，甚至提前還貸有增無減。原因在於，近期存款利率、理財(cái)利率迅速走低，意味著無風(fēng)險(xiǎn)利率走低，而按揭貸款利率儘管下調(diào)，但存量的利率還在高位，且只能在明年1月份調(diào)整，加上只能調(diào)整今年內(nèi)降低的LPR（30個(gè)基點(diǎn)）水平，而加點(diǎn)水平還不能調(diào)整，這導(dǎo)致存量房貸高利率的特性非常突出，這是居民提前還貸的根源所在。
在經(jīng)濟(jì)下行周期，居民收入水平往往會(huì)受到影響，節(jié)省開支可能會(huì)成為一些人應(yīng)對(duì)收入下降的生活方式之一。對(duì)於背負(fù)房貸「大山」的人來說，如果存量房貸利率得以降低，無疑會(huì)減少他們的利息支出。而如果還款壓力減輕，家庭將有更多可支配收入用於日常開支、教育、旅遊等其他方面的消費(fèi)。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)香港商報(bào)記者表示，從相關(guān)未核實(shí)的消息來看，存量房貸利率或可下調(diào)80個(gè)基點(diǎn)。若按照此類下調(diào)計(jì)算，100萬貸款本金30年等額本息的按揭貸款，月供大約可以減少480元。若確實(shí)可以按照此類方式進(jìn)行，那麼將超過上一輪存量房貸利率的下調(diào)力度，也發(fā)揮了非常好的減負(fù)效應(yīng)。
「若是可以大幅度調(diào)整存量房貸的利率，那麼也說明提前還貸的意義就不大了?！箛?yán)躍進(jìn)說，實(shí)際上，提前還貸需要準(zhǔn)備一部分額外的資金，短期內(nèi)還會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)壓力。而通過存量房貸利率的下調(diào)，減少利息的支出，以更好地和收入水平及還貸能力進(jìn)行匹配，是目前購房者或「月供族」可以積極關(guān)注的。所以要客觀理性看待提前還貸的操作。
料對(duì)銀行構(gòu)成利空
降低存量房貸利率，對(duì)於已購房群體來說，無疑是利好，但對(duì)於銀行來說，則相當(dāng)於把吃到嘴裏的肉給吐出來，這無疑會(huì)在一定程度上對(duì)銀行的經(jīng)營利潤造成衝擊。彭博新聞社的報(bào)道稱，一方面要提振陷入困境的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)，一方面又要保護(hù)66萬億美元的國內(nèi)金融系統(tǒng)，中國監(jiān)管機(jī)構(gòu)正努力在兩者之間尋找平衡。房貸利率降得太猛會(huì)給銀行帶來壓力，畢竟截至6月底，中國銀行業(yè)平均淨(jìng)息差已降至1.54%的紀(jì)錄低點(diǎn)，遠(yuǎn)沒到維持合理盈利能力必須的門檻水平——1.8%。
嚴(yán)躍進(jìn)分析，從此次的傳言來看，也提及減緩對(duì)銀行利潤的擠壓，這反過來也說明對(duì)於銀行後續(xù)的存貸利率之間或還有新的調(diào)整?！割愃普{(diào)整對(duì)銀行本身總體是有所利空的，但對(duì)於消費(fèi)者或居民家庭是利好，釋放出來的月供壓力，可以轉(zhuǎn)化為日常消費(fèi)的需求，也可以成為新一輪提振消費(fèi)的很重要的動(dòng)力?！箛?yán)躍進(jìn)說。
宋紅衛(wèi)認(rèn)為，如果存量房貸利率一步到位的調(diào)整，對(duì)於已經(jīng)購房並有房貸的人是利好，當(dāng)期就可以降低房貸壓力，比LPR調(diào)整的頻率要高，並且獲得實(shí)惠更大。從長期來看，對(duì)於改善消費(fèi)預(yù)期，提振居民消費(fèi)也有好處。但是對(duì)於銀行是利空，直接改變了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)，銀行的資產(chǎn)會(huì)縮水，收益會(huì)下降。
在宋紅衛(wèi)看來，調(diào)整存量貸款政策一直在調(diào)整，就是調(diào)整方式和尺度問題，如果一步到位的話，當(dāng)然對(duì)於大部分已經(jīng)購房者來講是利好，可以降低購房的壓力，甚至還會(huì)帶動(dòng)改善需求的釋放。因此，調(diào)整存量房利率，對(duì)房地產(chǎn)市場是絕對(duì)利好。但是預(yù)計(jì)全面下調(diào)的可能性不大。
或需下調(diào)存款利率來對(duì)沖
李宇嘉分析稱，近期存款利率大幅度下調(diào)，5年期存款利率降幅更大。根據(jù)融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2024年7月，銀行整存整取存款3個(gè)月期平均利率為1.481%，6個(gè)月期平均利率為1.689%，1年期平均利率為1.817%，2年期平均利率為1.94%，3年期平均利率為2.339%，5年期平均利率為2.295%。利率調(diào)整，極大地降低了銀行資金端成本，而且中長期調(diào)整幅度更大，意在降低居民定期存款的傾向。此外，央行公開市場操作利率也在下調(diào)，商業(yè)銀行資金端成本迅速下降，從而為又一次房貸利率下調(diào)打開了窗口。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池在接受香港商報(bào)記者採訪時(shí)表示，在市場利率頻繁下降的情況下，應(yīng)該允許存量房貸及時(shí)下調(diào)，以降低購房人負(fù)擔(dān)，促進(jìn)剛需與改善型住房需求釋放，通過金融手段，起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和金融市場的作用。
彭博新聞社上周五的報(bào)道稱，存量按揭客戶可以與銀行重新協(xié)商房貸利率，他們也可以將現(xiàn)有按揭貸款直接轉(zhuǎn)入其他銀行，並按照最新利率簽訂合同，這將成為全球金融危機(jī)以來中國首次允許這種被稱為「轉(zhuǎn)按揭」的操作。
趙秀池認(rèn)為，一旦允許銀行「轉(zhuǎn)按揭」，可能會(huì)促進(jìn)貸款銀行及時(shí)根據(jù)LPR變動(dòng)調(diào)低存量房貸利率，以適應(yīng)借款人的需要。但已發(fā)放房貸的銀行，不會(huì)輕易將房貸讓與其他銀行。
瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之在9月2日的一場交流會(huì)上表示，根據(jù)瑞銀的測算，目前存量按揭利率平均在4.1%左右，新發(fā)放出去的平均在3.3%，甚至有些城市已經(jīng)到了2.9%。從調(diào)整的幅度來說，存量按揭利率調(diào)整空間在100BP，如果銀行存款利率不下調(diào)，倒算出來對(duì)於銀行息差是11個(gè)BP的影響，接下來如果要調(diào)整存量按揭利率，需要下調(diào)存款利率來對(duì)沖，幅度大約在下調(diào)28個(gè)BP，但一般不會(huì)到這個(gè)幅度。如果「轉(zhuǎn)按揭」放開能進(jìn)一步放開，市場裡面其他銀行也能做，競爭非常充分的情況下，影響還會(huì)擴(kuò)大。因此，對(duì)銀行業(yè)來說，現(xiàn)在也許不是最好的時(shí)機(jī)來做充分的、完全放開的「轉(zhuǎn)按揭」。（記者 朱輝豪）
頂圖：香港中通社圖片
電話：（香港）852-2564 0768
（深圳）86-755-83518792 83518734 83518291
地址：香港九龍觀塘道332號(hào)香港商報(bào)大廈
