上海再度綜合施策，優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，回應(yīng)市場(chǎng)住房需求。9月29日晚間，由上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)於進(jìn)一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施?！锻ㄖ纷?024年10月1日起施行。
值得關(guān)注的是，此次新政距離「滬九條」出臺(tái)時(shí)隔僅四個(gè)月，上海為何再次多措並舉?新政策釋放怎樣的信號(hào)?多項(xiàng)調(diào)整政策又將分別惠及哪些人群?帶著這些市民關(guān)心的焦點(diǎn)問題，解放日?qǐng)?bào)·上觀新聞?dòng)浾邟裨L了相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人、中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，以及專家學(xué)者進(jìn)行解讀。
七條舉措體現(xiàn)綜合施策
在調(diào)整住房限購方面，《通知》明確：
一是，對(duì)非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。
二是，對(duì)持《上海市居住證》且積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
三是，在自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實(shí)施更加差異化的購房政策，對(duì)在臨港工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進(jìn)職住平衡。
在優(yōu)化住房信貸方面，《通知》提出：
一是，落實(shí)國家關(guān)於降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購房人房貸利息支出。
二是，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低於15%。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低於25%;實(shí)行差異化政策區(qū)域的二套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應(yīng)調(diào)整。
在調(diào)整住房稅收方面，《通知》提出：
一是，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。
二是，按照國家工作部署，適時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，更好滿足改善性住房需求。
更好滿足剛性和改善性住房需求
「滬九條」施行4個(gè)月以來，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)如何?此次為何再次出臺(tái)新政策?
綜合多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，「滬九條」自5月28日起正式施行以來，政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體保持向好向上趨勢(shì)，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交價(jià)格總體平穩(wěn)。
以二手房為例，今年6月至8月，上海連續(xù)三個(gè)月成交套數(shù)超過1.5萬套「榮枯線」，走出了「淡季不淡」的勢(shì)頭?？傮w上看，「滬九條」對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定作用顯著，有效鞏固了市場(chǎng)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)，樓市表現(xiàn)在全國持續(xù)領(lǐng)先，展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)韌性和活力。
黨的二十屆三中全會(huì)《決定》明確，要「加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式……充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)」。9月26日，中央政治局會(huì)議再次明確，「要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)……回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式」。同時(shí)，相關(guān)部門留意到，自「滬九條」出臺(tái)以來，不少市民提出，希望進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策。
本次新政出臺(tái)，就是為了深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的最新決策部署，回應(yīng)群眾關(guān)切，因城施策，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
聚焦限購、金融和財(cái)稅領(lǐng)域
上海本次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策措施，有哪些方面的考量?主要覆蓋哪些人群?
結(jié)合黨中央、國務(wù)院的要求，相關(guān)部門持續(xù)加強(qiáng)政策預(yù)研儲(chǔ)備，及時(shí)充實(shí)政策儲(chǔ)備工具箱，推動(dòng)增量政策和存量政策形成疊加，促進(jìn)政策實(shí)施過程中的協(xié)同聯(lián)動(dòng)，放大政策的組合效應(yīng)。
自「滬九條」施行以來，相關(guān)部門密切監(jiān)控市場(chǎng)數(shù)據(jù)，同時(shí)聯(lián)合相關(guān)部門深入分析研判了市場(chǎng)變化趨勢(shì)，廣泛聽取專家學(xué)者、市場(chǎng)主體等各方面的意見建議，形成了一系列政策措施。
本次新政聚焦限購、金融和財(cái)稅三方面，體現(xiàn)了整體性、系統(tǒng)性。比如：在住房限購政策方面，立足服務(wù)安居、促進(jìn)職住平衡，縮短了非滬籍居民購房繳納社保年限。在住房信貸政策方面，最低首付比例，首套房貸已降至15%，滿足合理購房貸款需求。在稅收方面，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。
上海師範(fàn)大學(xué)房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦說，此次政策優(yōu)化主要體現(xiàn)了三個(gè)方面的考量。聚焦安居，從需求端入手，促進(jìn)職住平衡，進(jìn)一步支持改善性住房需求;分類施策，如在需求端，立足服務(wù)安居，針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，差異化、分區(qū)域優(yōu)化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限。在信貸端，差異化實(shí)行二套房貸最低首付款比例。精準(zhǔn)施策，如對(duì)在臨港工作、職住分離的群體，實(shí)施更加差異化的購房政策。
非滬籍調(diào)整社保繳納年限
本次調(diào)整住房限購政策中，對(duì)非本市戶籍居民家庭以及單身人士的購房條件均有所放鬆，相比之前政策，此次調(diào)整主要體現(xiàn)在哪里?
來自全國各地的青年人才，是上海這座城市的重要組成和發(fā)展動(dòng)能。針對(duì)這類群體的住房需求，上海不斷優(yōu)化購房細(xì)則，讓這類青年人才能夠在滬安居樂業(yè)，打造人才「強(qiáng)磁場(chǎng)」。
因此，本次上海房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整中，非常關(guān)鍵的一點(diǎn)是針對(duì)非滬籍群體，調(diào)整社保繳納年限。
此前的「滬九條」明確，非滬籍居民在滬購房，需在上海繳納社?；騻€(gè)稅年限滿3年及以上;其中，如果是新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購房，只需連續(xù)繳納滿2年及以上，自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的非滬籍人才購房需連續(xù)繳納滿1年及以上。
本次的調(diào)整政策，則覆蓋到以上所有人群，即所有非滬籍居民家庭以及單身人士。如果購買外環(huán)外住房，需要在滬繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，均調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。
有數(shù)據(jù)顯示，非滬籍人群對(duì)外環(huán)外住房的需求量較大，以新建商品住房市場(chǎng)為例，自「滬九條」施行以來，購房者中超20%為非滬籍人群，這個(gè)人群中60%以上購買的是外環(huán)外的新房，所以這個(gè)政策是切中非滬籍購房者的需求的。
關(guān)注持有居住證人群
本次新政還覆蓋到了持有《上海市居住證》的人群，對(duì)於他們而言，要滿足哪些條件才能夠享受新政?具體變化在哪里?
2002年，上海開始實(shí)行居住證制度。這項(xiàng)制度從設(shè)立之初，就是為了鼓勵(lì)國內(nèi)外人才來滬就業(yè)，從而提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。本次新政針對(duì)持有居住證的在滬市民，通過在住房方面加大改善力度，讓各類為上海做出貢獻(xiàn)的人才們能夠在上海安居樂業(yè)。
根據(jù)《上海市居住證積分管理辦法》，上海實(shí)行居住證積分制度，對(duì)在上海合法穩(wěn)定居住和合法穩(wěn)定就業(yè)的持證人進(jìn)行積分，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的，可享受子女教育和社會(huì)保險(xiǎn)等方面相應(yīng)的公共服務(wù)待遇?？偡e分標(biāo)準(zhǔn)分值為120分。
此次上海針對(duì)居住證落實(shí)優(yōu)惠和支持政策，賦予了居住證更多購房權(quán)益。持有《上海市居住證》的非滬籍居民家庭(非單身人士)，如果積分達(dá)到120分，並且在上海繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上，在購買住房套數(shù)方面，將和滬籍居民家庭享受一樣的購房待遇，即無孩或一孩家庭可以購買2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以購買3套住房。
持有《上海市居住證》的非滬籍家庭，在滿足標(biāo)準(zhǔn)分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最長(zhǎng)7年的時(shí)間才能實(shí)現(xiàn)「居轉(zhuǎn)戶」(落戶上海)。對(duì)於這部分人群而言，現(xiàn)在最多可以提前4年，享受到落戶上海之後的購房待遇。這項(xiàng)政策調(diào)整將釋放這部分人群的改善性住房需求，幫助他們更早實(shí)現(xiàn)安居理想。
引導(dǎo)臨港新片區(qū)職住平衡
新政對(duì)於臨港新片區(qū)的限購政策也有所調(diào)整，主要覆蓋哪些人群?限購條件有何變化?
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，本條舉措的重點(diǎn)在於「職住分離」，和臨港新片區(qū)的改革導(dǎo)向密切相關(guān)，有助於更好推進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡的工作導(dǎo)向。
針對(duì)在臨港新片區(qū)工作，但是居住於新片區(qū)以外的人群，如果已經(jīng)在上海其他區(qū)域購房，達(dá)到現(xiàn)有限購政策的上限，且確實(shí)居住在新片區(qū)以外，那麼無論此前擁有幾套住房，根據(jù)此次新政，將可以在臨港新片區(qū)增購1套住房，降低通勤成本。
商業(yè)貸款首付比例繼續(xù)下調(diào)
本次新政中也提到優(yōu)化住房信貸政策，具體做出了哪些調(diào)整?覆蓋哪些人群?政策力度有多大?
本次優(yōu)化政策進(jìn)一步下調(diào)了商業(yè)性個(gè)人住房貸款的首付比例，較大力度降低購房門檻和首付成本。
新政施行後，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例，從20%下調(diào)至15%，累計(jì)降幅5個(gè)百分點(diǎn);二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例從35%下調(diào)為25%，累計(jì)降幅10個(gè)百分點(diǎn)，差異化政策區(qū)域(臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個(gè)行政區(qū)全域)從30%下調(diào)至20%，累計(jì)降幅10個(gè)百分點(diǎn)。
下表對(duì)認(rèn)購總價(jià)500萬元和1000萬元的商品住房進(jìn)行測(cè)算?？梢钥闯觯瑑深愘彿慷枷硎艿椒浅Ｃ黠@的降首付、降成本的效應(yīng)。
降低首付比例的首付款變化(萬元)
適時(shí)取消普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)
在稅收方面，還有哪些政策可以降低居民的交易成本?
上海市易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海明確，將按照國家工作部署，適時(shí)取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策，這和房地產(chǎn)從「有沒有」轉(zhuǎn)向「好不好」的市場(chǎng)特徵有關(guān)。掛鈎在普通住房標(biāo)準(zhǔn)上的增值稅和個(gè)稅政策，有望迎來調(diào)整，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)減負(fù)效應(yīng)。需要說明的是，兩個(gè)稅種和「買」的關(guān)係不大，但和「賣」的關(guān)係較大，即對(duì)房東降低售房成本有顯著的作用。
有專家初步預(yù)計(jì)，對(duì)於出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應(yīng)。
普宅標(biāo)準(zhǔn)退出後增值稅稅率的可能變動(dòng)情況(結(jié)合「5改2」政策)
2021年，上海市住建委、房管局等8個(gè)部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)於促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。當(dāng)時(shí)政策明確，調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。此次調(diào)整，將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年，通過降低交易環(huán)節(jié)的稅收成本，更好支持改善性住房需求。
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