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①房價(jià)和股價(jià)在中長期呈現(xiàn)同趨勢變動(dòng)，但房價(jià)的表現(xiàn)往往滯後；

②如果政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力有望顯著恢復(fù)，當(dāng)前市值則可能顯著低估。

中信證券研報(bào)指出，房價(jià)和股價(jià)在中長期呈現(xiàn)同趨勢變動(dòng)，但房價(jià)的表現(xiàn)往往滯後，波動(dòng)幅度往往更小。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場不能簡單和股市對(duì)比估值，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場的產(chǎn)權(quán)自住和租住本質(zhì)上存在較大差異，並反映在較低的租金上。預(yù)計(jì)2024年房價(jià)可以止跌回穩(wěn)，在此背景下被低估的地產(chǎn)公司值得推薦。

研報(bào)原文如下：

▍房價(jià)和股價(jià)在中長期一般呈現(xiàn)同趨勢變化，即財(cái)富效應(yīng)明顯。

無論資本市場是上升還是下降的階段，房價(jià)變化的趨勢往往和股價(jià)變化趨勢一致。海外發(fā)達(dá)國家房價(jià)和股價(jià)同向表現(xiàn)的特徵則更為明顯，只不過房價(jià)往往晚於股價(jià)的變化而變化。財(cái)富效應(yīng)是解釋房價(jià)和股價(jià)同向變動(dòng)的主要原因，即居民財(cái)產(chǎn)性收入的增加反過來又增加了居民其他資產(chǎn)配置的需求。此外，股價(jià)和房價(jià)上升的階段，往往宏觀經(jīng)濟(jì)也趨勢向好。

▍房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)往往滯後，而且一般較之資本市場表現(xiàn)更為平穩(wěn)。

無論是在資本市場上行期還是下行期，股價(jià)往往先於房價(jià)表現(xiàn)而表現(xiàn)。當(dāng)然，房價(jià)的波動(dòng)性遠(yuǎn)小於股價(jià)，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局和Wind數(shù)據(jù)，2005年以來，房價(jià)指數(shù)的月度環(huán)比標(biāo)準(zhǔn)差為0.5%，滬深300的標(biāo)準(zhǔn)差則到了8.0%。無論在上漲還是下跌的環(huán)境中，股市的彈性都往往更大。在成交量方面，樓市的波幅也明顯小於股市。

▍房地產(chǎn)市場不能簡單和股市比較估值。

我國的房屋租金回報(bào)率的倒數(shù)（相當(dāng)於股市的PE）確實(shí)長期高於資本市場。不過，兩者不能簡單比較，因?yàn)闃I(yè)主在受教育等方面的權(quán)益領(lǐng)先於租戶，業(yè)主居住的裝修自由度和居住穩(wěn)定性也明顯領(lǐng)先於租戶，租賃形成的居住權(quán)和自有房屋居住權(quán)存在明顯的差異。房地產(chǎn)市場的短期交易成本顯著偏高，作為一項(xiàng)資產(chǎn)其流動(dòng)性偏低。房地產(chǎn)資產(chǎn)在結(jié)構(gòu)上存在顯著差異，以二手為主新增供給較少的區(qū)域房價(jià)受預(yù)期影響很大。

▍我們預(yù)期2024年房價(jià)止跌回穩(wěn)。

2024年9月以來，政策以推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)為目標(biāo)，綜合利用降低首付，降低利率，增加公積金貸款額度等一系列手段。到十一長假之後，市場呈現(xiàn)初步止跌的跡象，交易量看房人數(shù)都明顯提升，新房和二手房市場都熱度上升根據(jù)貝殼APP，國慶假期（10.1-10.7）84個(gè)樣本城市二手房交易套數(shù)同比上漲54%，二手房帶看量較前一周上漲48%。我們相信，在政策持續(xù)發(fā)力的背景下，改善性需求有望不斷釋放，預(yù)計(jì)年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)目標(biāo)。

▍風(fēng)險(xiǎn)提示：

居民預(yù)期未有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場基本面升溫?zé)岫炔豢沙掷m(xù)的風(fēng)險(xiǎn)；低線城市供給過大的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力持續(xù)下降，資產(chǎn)負(fù)債表承壓的風(fēng)險(xiǎn)。

▍投資策略：

股市不是決定房地產(chǎn)市場的根本因素，不過股市和房地產(chǎn)市場往往呈現(xiàn)同向變化的趨勢，且房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)往往滯後於股市。不動(dòng)產(chǎn)在居民資產(chǎn)負(fù)債表的組成中權(quán)重大幅高於金融資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的意義巨大。如果政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力有望顯著恢復(fù)，當(dāng)前市值則可能顯著低估。（中信證券 陳聰 張全國）