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　10月31日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行六大國(guó)有大行率先發(fā)布公告稱(chēng)，從11月1日起，陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制，並給出「具體操作細(xì)則」。這意味著，存量房貸貸款人從11月1日起即可向銀行申請(qǐng)變更定價(jià)周期，但同一筆貸款存續(xù)期內(nèi)，客戶僅可申請(qǐng)調(diào)整1次。

　這同時(shí)也意味著央行日前發(fā)布的完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制要求，正式落地。

　對(duì)浮動(dòng)利率的個(gè)人住房貸款而言，其利率由LPR和加點(diǎn)兩個(gè)部分組成。一般而言，LPR每個(gè)月公布一次，是動(dòng)態(tài)變化的，而加點(diǎn)幅度一經(jīng)確定保持不變，並通過(guò)房貸合同由借貸雙方確認(rèn)。

　在此次各家銀行公告中，「偏離幅度」成了關(guān)鍵詞，這個(gè)設(shè)定成為本輪調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度設(shè)定過(guò)大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利於建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過(guò)小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠。

　對(duì)此，各家銀行公告均明確了本輪存量房貸利率定價(jià)機(jī)制的具體調(diào)整規(guī)則：以央行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30個(gè)基點(diǎn)為門(mén)檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高於門(mén)檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門(mén)檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為央行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。

　因此，公告顯示，自11月1日起，針對(duì)以LPR浮動(dòng)利率定價(jià)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，如客戶的房貸LPR加點(diǎn)值高於全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30個(gè)基點(diǎn)的，客戶可申請(qǐng)調(diào)整LPR加點(diǎn)值。

　目前來(lái)看，大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。

　值得注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。

　「在存量房貸與新增房貸利率偏離度超過(guò)30個(gè)基點(diǎn)時(shí)，允許借款人與銀行協(xié)商調(diào)整加點(diǎn)，有助於緩解潛在購(gòu)房者的觀望情緒，降低借款人房貸利息支出?？傮w而言，在利率下行周期，縮短重定價(jià)周期、動(dòng)態(tài)調(diào)整加點(diǎn)幅度等兩項(xiàng)措施，將有助於進(jìn)一步降低借款人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，提振居民住房消費(fèi)的意願(yuàn)和能力，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。」招聯(lián)首席研究員董希淼在接受記者採(cǎi)訪時(shí)表示。

　對(duì)於貸款人而言，董希淼表示，重定價(jià)周期既不是越短越好，也不是越長(zhǎng)越好，主要的考量因素應(yīng)是市場(chǎng)利率走勢(shì)——如果利率處?kù)断滦汹厔?shì)，重定價(jià)周期短，利率下降能更快體現(xiàn)，導(dǎo)致貸款實(shí)際利率更快下降；如果利率處?kù)渡闲汹厔?shì)，重定價(jià)周期短，利率上升也將更快體現(xiàn)，導(dǎo)致實(shí)際利率更快上升。因此，借款人應(yīng)對(duì)利率走勢(shì)進(jìn)行研判，選擇重定價(jià)周期。目前，市場(chǎng)利率或有下降空間，借款人可根據(jù)需要選擇較短的重定價(jià)周期。（深圳商報(bào)首席記者 謝惠茜）