「促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)」是9月下旬以來一攬子增量政策的關(guān)鍵目標(biāo)之一，在政治局會議的統(tǒng)一部署下，各部委、各地方圍繞這一目標(biāo)集中推出一批政策。近一個多月以來，止跌效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，但回穩(wěn)基礎(chǔ)有待進一步夯實。
今年以來，房地產(chǎn)市場仍處於下行通道。5·17新政效果並不明顯，傳統(tǒng)的「金9」也未見起色。截至今年9月末，70個大中城市的新建商品住宅銷售價格指數(shù)已連續(xù)30個月同比負增長，不斷刷新歷史最長時段。
由於房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位以及與財政、金融和經(jīng)濟的深度綁定，房地產(chǎn)實際上已經(jīng)成為當(dāng)前經(jīng)濟中的核心問題。如果任由房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，將至少通過三條渠道加劇經(jīng)濟的螺旋下行：一是會通過金融渠道導(dǎo)致銀行抵押資產(chǎn)貶值和不良率上升，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險；二是會通過財政渠道導(dǎo)致賣地收入萎縮，地方政府債務(wù)壓力上升；三是會通過負財富效應(yīng)導(dǎo)致居民財富縮水，影響居民部門加槓桿和消費能力。
因此，9月下旬以來，決策層開始集中疏通房地產(chǎn)市場的堵點。9·26政治局會議明確提出「要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)」，這是迄今為止決策層關(guān)於房地產(chǎn)市場的最積極表態(tài)。相關(guān)的支持政策也從供求兩端有序展開，在4·30政治局會議「統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施」基礎(chǔ)上進一步細化。
需求端，9·26政治局會議提出「要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率」。由央行引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右，以此來降低居民購房成本。10月17日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)督管理總局等部委的新聞發(fā)布會將需求端政策進一步細化為「四個取消」「四個降低」。
供給端，政治局會議提出「對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大『白名單』項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地」。即相關(guān)工作將集中在兩個方面，一方面要優(yōu)化、盤活存量，另一方面要嚴控增量、提高質(zhì)量。
對於前者，財政部表示，將擴大專項債券使用範(fàn)圍，可用於土地儲備、存量商品房等政策。央行也表示將支持收購房企存量土地，必要時可由央行提供再貸款。對於後者，住建部和監(jiān)管總局推出了兩項重磅政策，一是將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造；二是在年底前，將「白名單」項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。
在10月17日的發(fā)布會上，監(jiān)管總局表示，要將商品住房項目貸款全部納入「白名單」，做到「應(yīng)進盡進」；進入「白名單」的項目，商業(yè)銀行要做到「應(yīng)貸盡貸」；優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到「能早盡早」。這無疑將大幅改善房企的資金來源和流動性狀況。
事實上，在年初設(shè)立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制時，能進入「白名單」的主要是出險房企旗下部分資能抵債但被迫停擺的項目，以及部分中小民營房企開發(fā)的樓盤。前者因房企集團爆雷，原本無法進入銀行的授信審批及融資範(fàn)圍；後者受限於房地產(chǎn)下行態(tài)勢，處於銀行可貸可不貸的「中間地帶」。「白名單」機製成功解決了這兩類項目的融資準入資格問題。
而此次「白名單」擴容到正常的住房開發(fā)項目貸款，意味著監(jiān)管層正鼓勵銀行進一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)貸的支持。據(jù)悉，截至10月16日，「白名單」房地產(chǎn)項目貸款達到2.23萬億元，擴容之後，將會在年底之前帶來1.77萬億元的增量資金。一方面將為房地產(chǎn)項目帶來更多資金支持，緩解房地產(chǎn)行業(yè)融資難題，進一步推動已售商品房的竣工交付，緩解房地產(chǎn)開發(fā)投資的下行壓力；另一方面，將有助於改善市場預(yù)期，提升居民的信心，推動更多有效需求釋放。
從居民角度看，購房意願不足的原因之一就是房地產(chǎn)項目的爛尾風(fēng)險。但隨著監(jiān)管態(tài)度的改變，房企的外部籌資性資金來源將大為改善，爛尾風(fēng)險也將大為下降，這將有助於扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期，畢竟，居民還是更多願意購買新房。如果購房意願回暖，這將改善房企的內(nèi)部經(jīng)營性融資。內(nèi)外部資金來源如果均能得到改善，則金融與房地產(chǎn)之間的循環(huán)將得到疏通，重新回到良性狀態(tài)。
10月以來，新房成交量確實在回暖。根據(jù)住建部「全國房地產(chǎn)市場監(jiān)測系統(tǒng)」網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份全國新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5%。這是自2023年6月以來首次實現(xiàn)正增長。10月居民部門中長期貸款新增1100億元，同比多增393億元，7月以來首次出現(xiàn)同比多增，顯示政策已經(jīng)初見成效。
不過，10月市場成交畢竟有季節(jié)性因素加成。政策效果能否繼續(xù)顯現(xiàn)、真正促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，還需要包括「白名單」擴容在內(nèi)的配套政策繼續(xù)發(fā)力，以切實扭轉(zhuǎn)房企和居民的預(yù)期。（中國民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長溫彬）
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