香港經(jīng)貿(mào)商會(huì)會(huì)長(zhǎng) 李秀恒
香港的樓市價(jià)格成為了最近大眾關(guān)注的重點(diǎn)。進(jìn)入第二季以來(lái)，除了二手市場(chǎng)不斷湧現(xiàn)大幅「劈價(jià)」的案例，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的新盤(pán)亦出現(xiàn)了難得一見(jiàn)的大折扣，例如長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下位於油塘的新樓盤(pán)「親海?II」，因低至7折，平均呎價(jià)不足15000港元，為近7年來(lái)最「筍」市區(qū)盤(pán)，首輪推售626伙一日內(nèi)沽清，超額認(rèn)購(gòu)逾59倍。
經(jīng)濟(jì)低迷與高息拖累樓市
雖然這個(gè)樓盤(pán)賣(mài)得火熱，但無(wú)可否認(rèn)的是這是發(fā)展商對(duì)香港未來(lái)樓市走勢(shì)不如預(yù)期的反映。在明晟（MSCI Real Assets）最新發(fā)布的《亞太資本趨勢(shì)報(bào)告》中，香港2023年第二季度商業(yè)地產(chǎn)交易額持續(xù)下跌，僅有13億美元，從交易額及宗數(shù)看都為歷來(lái)次季的新低，與去年同期相比下跌46%，位列亞太地區(qū)第七位。其中商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)方面亦跌至新低，最大交易類(lèi)別寫(xiě)字樓單季銷(xiāo)售額未達(dá)1億美元。
本港房地產(chǎn)行業(yè)的低迷主要成因有二。一為中國(guó)內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩。當(dāng)內(nèi)地經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭較熱的時(shí)期，內(nèi)地資金南下湧入香港亦會(huì)相應(yīng)增加，當(dāng)中包括房地產(chǎn)投資；此外內(nèi)地企業(yè)來(lái)港發(fā)行IPO亦會(huì)帶動(dòng)企業(yè)及僱員來(lái)港，從而穩(wěn)固甚至推高樓價(jià)。今年首季，香港樓市交投表現(xiàn)頗為亮麗，出現(xiàn)「小陽(yáng)春」，其中與內(nèi)地通關(guān)後的「報(bào)復(fù)式」交易佔(zhàn)比甚高，而隨著內(nèi)地的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在第二季放緩，本港樓市亦相應(yīng)迎來(lái)了相對(duì)平淡的交投期。
另一大原因，則是以美國(guó)為首的主要經(jīng)濟(jì)體為應(yīng)對(duì)高通脹，仍然持續(xù)高息環(huán)境。儘管香港並未完全跟隨聯(lián)儲(chǔ)局的加息步伐，但按揭貸款的利率對(duì)潛在買(mǎi)家的阻嚇效應(yīng)仍十分大。再加上美元因加息而保持高企，促使一些投資者資金流向美元資產(chǎn)，預(yù)計(jì)在本輪加息周期正式結(jié)束並重回低息環(huán)境前，香港的樓市不會(huì)有太明顯的起色。
適當(dāng)及時(shí)調(diào)整「辣招」穩(wěn)樓市
房地產(chǎn)行業(yè)一向都是本港經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，不但是港府庫(kù)房的重要財(cái)政收入來(lái)源之一，更是與民生及其他行業(yè)密切相關(guān)，例如建築業(yè)、金融業(yè)和零售業(yè)等。因此，即使一向被視為「高不可攀」的香港樓價(jià)目前仍有向下調(diào)整的空間，但卻絕對(duì)不能出現(xiàn)太過(guò)強(qiáng)烈的波動(dòng)，造成買(mǎi)家、租戶(hù)、投資者的信心下降，進(jìn)而對(duì)經(jīng)濟(jì)及就業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。
港府為壓抑樓市措施，於2010年首度推出「辣招」，目的是管理市場(chǎng)供需，遏止炒風(fēng)。而在「辣招」不斷加碼之下，近年來(lái)炒家已基本絕跡，現(xiàn)時(shí)樓市買(mǎi)家以本地用家為主。在樓價(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)的當(dāng)下，政府於上月放寬樓市「辣招」，包括上調(diào)自用住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限10%至20%，上調(diào)非住宅物業(yè)最高按揭成數(shù)10%，放寬以資產(chǎn)淨(jìng)值為批核基礎(chǔ)的按揭成數(shù)上限10%。
但短期內(nèi)這種微調(diào)能否有效難以精確評(píng)估，有關(guān)當(dāng)局需要密切留意房地產(chǎn)價(jià)格是否有劇烈跌宕的風(fēng)險(xiǎn)，並考慮適量進(jìn)一步「減辣」，以穩(wěn)定樓市下跌的波幅，為激活投資動(dòng)力注入動(dòng)能。尤其是在非住宅物業(yè)方面，可配合中小企的資助及借貸相關(guān)計(jì)劃，研究有沒(méi)有進(jìn)一步「鬆綁」的需要，幫助中小企業(yè)及商舖業(yè)主紓壓、渡過(guò)難關(guān)。（圖源：中通社）
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