自去年下半年以來(lái)，中國(guó)已有逾30城表態(tài)參與住房以舊換新。今年4月初，鄭州出臺(tái)的二手房置換方案中，甚至出現(xiàn)了國(guó)資入局收購(gòu)，引發(fā)廣泛關(guān)注。多地「以舊換新」政策能緩解當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力嗎？中新社旗下《中國(guó)新聞周刊》最新一期文章予以觀察。
2023年以來(lái)，全國(guó)二手房掛牌量持續(xù)走高，然而居民整體置業(yè)動(dòng)力不足，「買(mǎi)漲不買(mǎi)跌」心理更加劇購(gòu)房觀望情緒。另一邊，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額分別同比下降8.5％、6.5％。
為破解新房和二手房的困境，不少城市先後出臺(tái)系列政策鼓勵(lì)購(gòu)房者入市，「以舊換新」也應(yīng)運(yùn)而生。
所謂住房以舊換新，是由購(gòu)房者先鎖定新房房源，再由中介、房企等幫助銷(xiāo)售或直接收購(gòu)舊房，地方政府可提供換房補(bǔ)貼或給予稅收減免優(yōu)惠。
《中國(guó)新聞周刊》的文章稱(chēng)，從實(shí)施效果來(lái)看，不同地區(qū)差異很大。早在去年10月就加入住房以舊換新陣營(yíng)的寧波市場(chǎng)反應(yīng)較積極，在「換新購(gòu)」啟動(dòng)後的第一周內(nèi)，據(jù)寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)，二手房成交量環(huán)比上升15％，創(chuàng)下半年單周成交量新高；新房備案量環(huán)比上升20％。
但更多城市市場(chǎng)反響一般。中指研究院本月的報(bào)告指出，不少區(qū)域的以舊換新政策仍處探索階段，整體效果尚不明顯。
如此情況下，鄭州住房以舊換新方案可謂「大手筆」。其於4月1日印發(fā)的《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)「賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新」工作方案（試行）》明確今年設(shè)下1萬(wàn)套換購(gòu)目標(biāo)：其中，在主城區(qū)的5000套指標(biāo)由鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司作為收購(gòu)主體，用作保障性租賃住房；餘下5000套，則通過(guò)購(gòu)房者、中介機(jī)構(gòu)、房企「三方協(xié)商」的市場(chǎng)化方式完成。
而最受大眾關(guān)注的，是國(guó)資入局兜底收房的舉動(dòng)——想要換房的市民可以通過(guò)鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)登記擬出售房源信息，同時(shí)選定意向購(gòu)房源，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《商品住房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，隨後鄭州城發(fā)安居有限公司（鄭州城發(fā)全資子公司）對(duì)舊房進(jìn)行信息覆核、實(shí)地勘查，具備收購(gòu)條件的房屋交由評(píng)估機(jī)構(gòu)出具價(jià)格評(píng)估結(jié)果（換房群眾不承擔(dān)評(píng)估費(fèi)用），城發(fā)安居公司與換房市民進(jìn)行洽談收購(gòu)、向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款等事項(xiàng)。
據(jù)《中國(guó)新聞周刊》統(tǒng)計(jì)，鄭州並不是國(guó)資入局兜底住房以舊換新的第一個(gè)城市，但相較蘇州太倉(cāng)、南通海安、無(wú)錫梁溪等地定下的幾百套首批目標(biāo)，鄭州初始就定下了5000套的「大目標(biāo)」。
中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤告訴《中國(guó)新聞周刊》，在當(dāng)前鄭州二手房的成交量已高於新房的情況下，政府參與及主導(dǎo)，有助加快存量流動(dòng)性?！甘袌?chǎng)化『換新房』周期相對(duì)較長(zhǎng)、不確定性因素多，國(guó)資入場(chǎng)作為其補(bǔ)充，有助提高效率。」
不過(guò)，國(guó)資入局住房以舊換新模式也面臨不少待解難題。譬如，收購(gòu)哪類(lèi)二手房、如何定價(jià)。浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬對(duì)《中國(guó)新聞周刊》說(shuō)，二手房成交價(jià)格涉及利益大，且非標(biāo)準(zhǔn)化商品，難以找到科學(xué)決策收購(gòu)房源的依據(jù)，進(jìn)而很容易存在利益輸送。
從已披露的信息看，二手房收購(gòu)價(jià)格的確定與評(píng)估主體直接相關(guān)。在鄭州，城發(fā)安居公司會(huì)從評(píng)估機(jī)構(gòu)名單庫(kù)中隨機(jī)抽取機(jī)構(gòu)，後者按照市場(chǎng)化原則，對(duì)擬收購(gòu)的二手住房進(jìn)行交易價(jià)格評(píng)估。太倉(cāng)則明確會(huì)在5家具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽取3家，分別對(duì)舊房估價(jià)，取平均值得出最終收購(gòu)價(jià)。
此外，舊房的管理和處置也是一大難題。目前來(lái)看，舊房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在海安，舊房將被用作人才公寓、外來(lái)務(wù)工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系。而在太倉(cāng)，舊房將會(huì)改造成人才公寓或者保障房。
同時(shí)，舊房分配也面臨公平問(wèn)題?！赣伸兑环恳粌r(jià)，在分配這些房源時(shí)，就存在價(jià)值相對(duì)高的和相對(duì)低的落差，恐怕會(huì)形成不公平待遇。」虞曉芬說(shuō)，國(guó)資背書(shū)的以舊換新模式，具有提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)市場(chǎng)活躍度等影響。但面對(duì)市場(chǎng)上量大面廣的二手房，國(guó)資有限數(shù)量的以舊換新，能在緩解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面上發(fā)揮多大作用，仍需要觀察。
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