最近地產(chǎn)商新世界發(fā)展(017)發(fā)出重大虧損警告，預(yù)計(jì)虧損金額將達(dá)200億元，相當(dāng)於公司當(dāng)前市值。雖然金額驚人，但其中包含一次性「投資物業(yè)之公平值變動(dòng)」，總額在85億至95億元之間。
在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，投資物業(yè)的「公平值變動(dòng)」指的是企業(yè)按照國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則或香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的要求，對(duì)其持有的投資物業(yè)進(jìn)行定期重估。這些物業(yè)包括辦公樓、商場(chǎng)、住宅大樓等，它們的市場(chǎng)價(jià)值隨時(shí)受到市場(chǎng)供求、租金回報(bào)率、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多種因素的影響。
新世界此次巨額虧損的核心便在於這一類(lèi)型的減值調(diào)整。事實(shí)這一調(diào)整不僅限於新世界，年內(nèi)已有至少15間地產(chǎn)收租股發(fā)出盈警，指出其投資物業(yè)的公平值出現(xiàn)顯著下滑。
當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境良好，物業(yè)價(jià)值上升時(shí)，地產(chǎn)公司能夠在財(cái)務(wù)報(bào)表上錄得「公平值增值」，這會(huì)為公司帶來(lái)額外的帳面利潤(rùn)。然而，當(dāng)市場(chǎng)低迷、物業(yè)價(jià)格下跌時(shí)，公司則需進(jìn)行減值，導(dǎo)致財(cái)報(bào)出現(xiàn)「公平值減值」，產(chǎn)生虧損。
投資物業(yè)的公平值變動(dòng)，雖然在短期內(nèi)可能導(dǎo)致地產(chǎn)公司錄得帳面上的虧損，但它對(duì)公司及投資者具有多方面的長(zhǎng)期好處。首先，這一方法提高了公司財(cái)務(wù)報(bào)表的透明度，讓公司的資產(chǎn)價(jià)值更準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)現(xiàn)狀，從而避免了資產(chǎn)價(jià)值與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)於地產(chǎn)行業(yè)尤其重要，因?yàn)槲飿I(yè)的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大，公平值重估能促使管理層及時(shí)調(diào)整其資產(chǎn)配置，避免市場(chǎng)惡化進(jìn)一步影響公司。
此外，這種定期重估也有助於長(zhǎng)期投資者識(shí)別市場(chǎng)低谷中的潛在機(jī)會(huì)，特別是對(duì)於那些資產(chǎn)質(zhì)素較高但短期受壓的公司。隨著市場(chǎng)環(huán)境改善，這些公司的資產(chǎn)價(jià)值可能隨之回升，為投資者提供增值空間。
梁港生 英國(guó)切斯特大學(xué)金融科技及數(shù)據(jù)分析教授
電話：（香港）852-2564 0768
（深圳）86-755-83518792 83518734 83518291
地址：香港九龍觀塘道332號(hào)香港商報(bào)大廈
