香港商報(bào)評(píng)論員 李明生
本港二手樓價(jià)持續(xù)下跌，最新中原城市領(lǐng)先指數(shù)跌至6年半新低，較今年高位累挫近9%，與前年高位比較更挫20%。未來樓市何去何從？政府又應(yīng)扮演什麼角色？行政長(zhǎng)官李家超日前受訪時(shí)指，樓價(jià)應(yīng)由市場(chǎng)決定，而非政府，最重要穩(wěn)定健康發(fā)展。的確，樓價(jià)升跌份屬平常，有形之手不宜干預(yù)太多；惟這不代表政府毫不作為，須穩(wěn)定市場(chǎng)信心和保障民生需要。
樓市何謂健康？升得太多以致市民難以負(fù)擔(dān)，固不健康；跌幅過大甚而構(gòu)成金融風(fēng)險(xiǎn)，更要設(shè)法防範(fàn)。跌市之下，一大健康量度指數(shù)，乃是負(fù)資產(chǎn)。金管局日前發(fā)表第三季末的負(fù)資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，宗數(shù)按季大增兩倍至逾1.1萬宗，所涉按揭貸款金額亦同步增至近600億元，無疑反映了樓價(jià)下滑的影響。但還有一大指標(biāo)同須留意，就是拖欠比率，兩者要相結(jié)合來考慮。最新拖欠3個(gè)月以上的負(fù)資產(chǎn)按揭貸款比率，僅為0.02%，較上季的0.09%不增反跌，顯示在低失業(yè)率和金管局的壓力測(cè)試下，市民供款能力保持穩(wěn)健，沒有因拖欠貸款而危及金融穩(wěn)定。事實(shí)上，再看2003年樓市低谷，當(dāng)年拖欠比率企於2%之上，以宗數(shù)和金額計(jì)的負(fù)資產(chǎn)比重，更分別佔(zhàn)了整體市場(chǎng)約20%和30%，而目前則只佔(zhàn)2%至3%左右，故今昔處境實(shí)不能相提並論。
因應(yīng)樓價(jià)升得太多，早前政府引入了需求管理「辣招」；有見樓市交投轉(zhuǎn)淡，新一份施政報(bào)告亦因時(shí)制宜「減辣」。為了應(yīng)對(duì)非常低息環(huán)境，金管局在美國(guó)加息周期前已加強(qiáng)了壓力測(cè)試；隨著息率逐漸復(fù)常，局方也將按息壓測(cè)要求下調(diào)了。凡此種種，都貫徹了逆周期穩(wěn)定市場(chǎng)、避免價(jià)格大上大落的政策方針。對(duì)樓市過度樂觀不成，過度悲觀也不成，有關(guān)方面要穩(wěn)定市場(chǎng)信心，重點(diǎn)不是橫加有形之手，而是申明當(dāng)局必會(huì)密切注視箇中風(fēng)險(xiǎn)。有鑒市場(chǎng)最新關(guān)注，金管局可研究制訂警戒線，以樓價(jià)再跌多少、拖欠率再升多少，以至失業(yè)率增加多少，及息口再升多少等等來進(jìn)行壓測(cè)，若然最新市況距離危險(xiǎn)水平尚很遙遠(yuǎn)，則可向市場(chǎng)派出定心丸，好像美聯(lián)儲(chǔ)年初因銀行倒閉而進(jìn)行壓測(cè)，藉此證明業(yè)界資本充足以挽回市場(chǎng)信心般。另外如前所述，確保就業(yè)市場(chǎng)向好，也是保障市民供款能力的根本之道；最新施政報(bào)告既以「拼經(jīng)濟(jì)謀發(fā)展」為題，當(dāng)局要貫徹落實(shí)好系列措施，不斷營(yíng)造更佳的營(yíng)商環(huán)境，既拆牆鬆綁亦牽頭帶領(lǐng)市場(chǎng)把握各個(gè)機(jī)遇，保了經(jīng)濟(jì)、保了飯碗，自然就無斷供問題。
樓市是把雙刃刀，一方面樓價(jià)大跌會(huì)帶來負(fù)財(cái)富效應(yīng)，以至威脅到賣地和印花稅等庫(kù)房收入，另方面樓價(jià)暴漲亦會(huì)損害民生，造成上車上樓難甚而劏房問題。惟無論如何，價(jià)格到底應(yīng)由市場(chǎng)決定，政府只應(yīng)針對(duì)兩個(gè)極端：一是防範(fàn)樓價(jià)大跌所帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)，做好事前的一切壓測(cè)工作；一是除了在私營(yíng)市場(chǎng)外，亦要多利用公營(yíng)模式，昨日「解決劏房問題」工作組便召開了首次會(huì)議，北部都會(huì)區(qū)亦剛發(fā)表了行動(dòng)綱領(lǐng)，都有助解決基層的居住難題。
美息漸見頂和政府「減辣」，都是樓市利好因素；只要穩(wěn)好信心、保好民生，十分複雜的樓市問題也可以很簡(jiǎn)單。（中通社資料圖）
電話：（香港）852-2564 0768
（深圳）86-755-83518792 83517835 83518291
地址：香港九龍觀塘道332號(hào)香港商報(bào)大廈
