24日晚間，中國央行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)於做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求。其中明確，2024年底前，對規(guī)範(fàn)經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用於償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含併表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新政落地後，房企可以通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動性，同時，有助於盤活存量物業(yè)，並一定程度上改變行業(yè)發(fā)展邏輯。主要體現(xiàn)在三個方面：
其一，防範(fàn)化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家及研究部總監(jiān)龐溟對中新社記者表示，新政出臺是為了支持優(yōu)質(zhì)合規(guī)房企，通過盤活綜合效益較好的商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)營性物業(yè)等存量資產(chǎn)，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴(kuò)大資金使用範(fàn)圍，更好地、一視同仁地滿足不同所有制優(yōu)質(zhì)房企合理融資需求，平穩(wěn)、有序加快房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險市場化出清。
龐溟表示，此番新政將「資產(chǎn)激活」與「負(fù)債接續(xù)」「權(quán)益補(bǔ)充」「預(yù)期提升」更好地銜接在一起，協(xié)助有暫時困難的房企增強(qiáng)信用、防範(fàn)化解風(fēng)險。
中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)也表示，新政落地後，房企可以進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，通過經(jīng)營性物業(yè)貸款改善自身流動性，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力。他也提醒，房企通常會以存量經(jīng)營性物業(yè)為底層資產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)融資，比如CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、類REITs（不動產(chǎn)投資信託基金）等。接下來，經(jīng)營性物業(yè)貸款或更多地被用於置換存量債務(wù)。
其二，推動存量資產(chǎn)盤活和價值發(fā)現(xiàn)。
經(jīng)營性物業(yè)貸款周期長、利率相對較低，且用途廣泛，經(jīng)營性物業(yè)貸款的增長將推動存量資產(chǎn)的盤活和價值發(fā)現(xiàn)。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，穩(wěn)健經(jīng)營和長期持有運(yùn)營不動產(chǎn)的房企將率先迎利好。
根據(jù)新政，除用於與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，今年內(nèi)經(jīng)營性物業(yè)貸款還可用於置換存量債務(wù)。李宇嘉表示，經(jīng)營性物業(yè)貸款期限一般不超過10年，最長不得超過15年，遠(yuǎn)比開發(fā)貸三年以內(nèi)的周期要長；對於現(xiàn)金流良好的物業(yè)來說，其利率也會比較低。這將倒逼開發(fā)企業(yè)重視存量資產(chǎn)，加大存量物業(yè)經(jīng)營價值最大化導(dǎo)向的運(yùn)營。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次包括商業(yè)綜合體、購物中心、商務(wù)中心、寫字樓、酒店、文旅地產(chǎn)項(xiàng)目等企業(yè)或經(jīng)營者可以享受政策支持，是典型的「第一支箭」擴(kuò)容版，利好商辦市場的活躍和健康發(fā)展。
其三，改變此前房地產(chǎn)相關(guān)貸款投放和風(fēng)控邏輯。
李宇嘉認(rèn)為，此番新政出臺後，過去商業(yè)銀行簡單依賴抵押物市場價值上漲以維護(hù)銀行債權(quán)的經(jīng)營和風(fēng)控邏輯將發(fā)生改變。新政要求商業(yè)銀行根據(jù)承貸物業(yè)經(jīng)營狀況、評估價值，以及借款人及其集團(tuán)公司的償債能力、信用狀況、擔(dān)保方式等因素，綜合確定經(jīng)營性物業(yè)貸款額度；以承貸物業(yè)本身的經(jīng)營收入為第一還款來源。
他認(rèn)為，這有助於解決房地產(chǎn)企業(yè)和銀行之間的信息不對稱，幫助篩選出房企「白名單」。當(dāng)然，這需要商業(yè)銀行具備經(jīng)營性物業(yè)的市場前景和現(xiàn)金流判斷能力，對銀行來說將是個巨大的考驗(yàn)。但如果能做到這一點(diǎn)，經(jīng)營性物業(yè)貸款將會獲得放量增長，有利於房地產(chǎn)風(fēng)險的防範(fàn)和控制。（中新社記者 龐無忌）
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