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時事評論員 吳幼珉

近來，內(nèi)地一些城市為樓市「限購」鬆綁，某些地方也醞釀「以舊換新」減少發(fā)展商的庫存房。眼下的內(nèi)地樓市比前些時候活躍了一些，既有利房企的現(xiàn)金流，也迎合了部分居民改善居住條件的需要。樓市交投增加則反映在本地個別交易日中，內(nèi)房股股價上揚(yáng)。筆者對未來內(nèi)地樓市發(fā)展有以下幾個觀察點(diǎn)：

爆發(fā)「搶房潮」的條件已不存在

當(dāng)前樓市與前幾年牛市時的情況不一樣。當(dāng)時，市場瀰漫著過度樂觀情緒，人們普遍把買房視為最好的投資途徑，工薪階層想方設(shè)法成為小業(yè)主，有餘錢的家庭則爭取多置一兩套房產(chǎn)；許多人認(rèn)為「中國樓價只升不跌」，淡靜一段時期轉(zhuǎn)趨活躍的樓市會被中介形容為報(bào)復(fù)性買房。現(xiàn)在，儘管人們對樓市看法存在差異，有需要而且看好後市的人仍會買房，而盲目樂觀的情緒已經(jīng)沒有了。在地產(chǎn)中介門市部坐班的人減少了，網(wǎng)上對後市持悲觀看法的則大有人在。

此前，當(dāng)局頒布融資白名單支持合資格的房企，通過三大工程，即發(fā)展保障房、平急兩用房和城改，以及保交付等措施穩(wěn)定投資，主要著力樓市的供給側(cè)。去庫存成為眼前需求側(cè)計(jì)劃和目標(biāo)，在需求側(cè)有較明顯的托底作用，旨在穩(wěn)定房價，估計(jì)今後還可能推出其他需求側(cè)支持政策。今年3月，廣州看房量上升，新建商品住宅成交規(guī)模約50萬平方米，環(huán)比大幅增長，卻離樓市全面回暖有一段距離，樓市還有再次掉頭向下的可能。值得指出的是，截至3月，全國商品房待售面積達(dá)到7.48億平方米，創(chuàng)下歷史新高。可見縱然房企投資減少了，供過於求的態(tài)勢依然存在，而保樓價措施與平衡供求又是互相矛盾的。而即使樓價大升，也難以保證政府不會再度推出降溫措施?？偠灾瑯鞘卸唐诩彼俎D(zhuǎn)旺的條件已經(jīng)不存在了。

創(chuàng)新拉動實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展

去年，中國汽車製造業(yè)的GDP佔(zhàn)比約10%，超過了房地產(chǎn)業(yè)的GDP佔(zhàn)比。今年一季度，中國GDP同比增加5.3%，環(huán)比增加1.6%；規(guī)模以上製造業(yè)增加值則同比增長6.1%，高技術(shù)製造業(yè)增加值同比增長7.5%；製造業(yè)，特別是高技術(shù)製造業(yè)的增速明顯較快，表現(xiàn)突出，4月份的表現(xiàn)還要比3月的好一些。除「新三樣」外，半導(dǎo)體、輪船、大型商用飛機(jī)等都具備了成為中國經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)，創(chuàng)新拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的態(tài)勢越來越明顯。

跡象顯示，中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展模式會明顯有別於今天的美國。在美國，股市上漲拉動消費(fèi)和就業(yè)，體現(xiàn)所謂的財(cái)富效應(yīng)。在新時期，中國經(jīng)濟(jì)則以實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶動，而過去幾年的實(shí)踐表明，該增長模式對中國經(jīng)濟(jì)而言是可行的，而且有可持續(xù)性。在如此背景下，政府通過樓市刺激經(jīng)濟(jì)增長的熱忱會越來越低。樓市會回歸其本身的功能，「房住不炒」，保障房的佔(zhàn)比會越來越高。

內(nèi)地近月對樓市的「鬆綁」能減緩樓價的跌勢，當(dāng)購買力被消化後，可能迎來下一波的跌市，需要政府提出新一輪的「鬆綁」措施。在績效上，那些措施無疑可穩(wěn)定樓價，避免樓市波動衝擊社會消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)。而「以舊換新」或通過政府財(cái)政向發(fā)展商購買空置物業(yè)作為保障房有助發(fā)展商在財(cái)務(wù)上脫困，但長遠(yuǎn)會進(jìn)一步削弱小業(yè)主的投資意欲。

整體來看，內(nèi)地樓市正在發(fā)生質(zhì)的變化，因此不宜期待樓價急速上升，起碼今年樓價彈升的機(jī)會並不大。