時事評論員 吳幼珉
在剛過去的2023年，中國內(nèi)地樓市交投萎縮，住宅銷售面積和金額均跌，二手房樓價受壓還特別明顯，許多地方的租金也偏軟。與此同時，房企新開工面積減少，存量房增加。在樓市連升20年後，早已傳聞「狼來了」，去年才看到「轉(zhuǎn)角市」的跡象，今年樓市何去何從更值得關(guān)注。
「利好」 措施防樓價跌勢過急
去年下半年，內(nèi)地提出一連串減息、降首付和放寬限購等「利好」樓市的措施；可以估計，若無那些措施，內(nèi)地樓價所承受的下行壓力會更大。當前，內(nèi)房市場矛盾顯露，反映在以下幾方面：一、樓價長年越升越有，供過於求現(xiàn)象也越來越明顯。發(fā)展商有大量存量房，而且數(shù)量還在不斷增加；小業(yè)主手上有許多既非自住也租不出去的住宅單位。去年樓市不景氣，供過於求現(xiàn)象一時間仍扭轉(zhuǎn)不過來，雖然住宅新開工面積下降，住宅竣工面積卻在增加，銷售成績又不理想，庫存房會越來越多?！副＝粯恰故欠€(wěn)定市場情緒的必要措施，但也讓供應(yīng)持續(xù)增加。未來一個時期，樓市仍難以實現(xiàn)供求平衡。
二、受高樓價和利潤吸引，內(nèi)地房企過去是「高槓桿、高負債、高周轉(zhuǎn)」?，F(xiàn)在周轉(zhuǎn)不快了，房企「暴雷」事件頻生。去年末出臺措施幫助房企正常融資，但由於行業(yè)存在較高槓桿和風險，今年一些房企仍可能出現(xiàn)違約。
三、樓市長年暢旺，房子的資產(chǎn)屬性增強，投機氣氛很強，也加大了財富分配的差距。過去20年的樓市發(fā)展，改善了居民居住環(huán)境和城市建設(shè)，對經(jīng)濟的負面影響卻也越來越明顯。而房產(chǎn)佔77%的中國家庭財富，若樓價調(diào)整，廣大居民，特別是城市居民會身家縮水，削弱他們的消費意欲，情況已經(jīng)在去年國內(nèi)的涉及消費物價的指數(shù)中反映來。但儘管樓價不理性增長對經(jīng)濟有許多不利影響，政府還是會避免樓市崩盤，去年下半年推出的穩(wěn)樓市措施就是為了避免樓價跌勢過急和更多發(fā)展商違約事件發(fā)生。從去年樓市的表現(xiàn)來看，中國能有效抑制樓市風險。
「供過於求」短期難扭轉(zhuǎn)
近年內(nèi)外需求不足，社會預期也有待改善；而中國經(jīng)濟持續(xù)增長，去年經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢明顯。儘管存在青年人就業(yè)難的問題，社會對收入增長卻還是有信心的。如此一來，樓價雖然受壓，卻仍堅挺，但供過於求現(xiàn)象一時也難以改變，樓市依然是中國經(jīng)濟運行的風險點之一；而樓市風險外溢可能性仍然較低。
去年，科創(chuàng)推動中國製造業(yè)快步升級。近些年中國汽車產(chǎn)業(yè)顯著擴張；有分析指2022年，汽車產(chǎn)業(yè)佔全國GDP的10%左右，高於房地產(chǎn)的6.8%，是拉動國民經(jīng)濟的重要力量。按此趨勢發(fā)展，「先立後破」，隨著製造業(yè)進一步擴張，未來房地產(chǎn)業(yè)對中國國民經(jīng)濟的佔比和影響會削弱，為可能的「新房改」提供了環(huán)境。
「三大工程」改變房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向
官方稱未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展會以推進「三大工程」，即保障性住房建設(shè)、「平急兩用」公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造作為主要領(lǐng)域。若推進「三大工程」的力度足夠大，會促成新一輪房改，改變中國房地產(chǎn)市場目前的機制，有深刻的影響。從這個角度來看，中國樓市不會再按過去20年的方式發(fā)展，樓市私有化佔比也會萎縮。
香港與內(nèi)地樓市是兩個完全不同的市場。當前香港樓市不活躍，主要由於美息上升。而內(nèi)地樓市若出現(xiàn)重大改變，對香港樓市也會產(chǎn)生一定影響，一是在心理上，二是即使港府放寬限制，內(nèi)地南下購房的資金也會減少。加上發(fā)展北部都會區(qū)會提供大量土地，未來香港樓市會與以前的不太一樣。新的一年，相信情況會進一步明朗化。
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